¿Por qué la ubicación no es el único factor que determina el valor?
“Lo más importante en un inmueble es la ubicación.”
Es una de las frases más repetidas cuando se habla del mercado inmobiliario. Y tiene una parte importante de verdad. La ubicación influye en la accesibilidad, el entorno, los usos posibles, la demanda y las alternativas disponibles para quienes buscan un inmueble. Pero existe una pregunta más interesante:
¿Es suficiente la ubicación para explicar el valor?
La respuesta es no. Dos inmuebles ubicados en la misma zona pueden tener valores diferentes. Y dos inmuebles ubicados en zonas distintas pueden presentar características que hagan que sus valores sean más próximos de lo que inicialmente esperaríamos.
La ubicación importa. Pero no actúa sola.
¿Qué entendemos realmente por ubicación?
Cuando decimos que un inmueble está “bien ubicado”, normalmente estamos haciendo una valoración rápida.
Pero ¿qué significa exactamente? Puede significar que está:
- cerca de una vía importante;
- próximo a centros comerciales;
- cerca de colegios;
- bien conectado con transporte;
- en una zona consolidada;
- próximo a áreas de recreación;
- dentro de un sector con determinada actividad económica;
- en una zona con una demanda inmobiliaria determinada.
Es decir, cuando hablamos de ubicación, en realidad estamos agrupando muchas características diferentes.
La dirección de un inmueble solamente identifica dónde está. Su posición dentro del mercado depende de mucho más. Por eso, en una tasación, decir simplemente que un inmueble tiene “buena ubicación” resulta insuficiente. La pregunta profesional es:
¿Qué características de esa ubicación tienen importancia para el valor del inmueble?
La ubicación no es solamente distancia
Una de las formas más sencillas de pensar en la ubicación es medir distancias.
- ¿Cuántos metros hay hasta una avenida?
- ¿Cuánto se tarda en llegar a un centro comercial?
- ¿Qué tan cerca está una estación de transporte?
Estos datos pueden ser importantes. Pero la distancia por sí sola no explica toda la relación entre ubicación y valor.
Dos inmuebles pueden estar a la misma distancia de un determinado equipamiento y, sin embargo, tener accesos completamente diferentes. Uno puede encontrarse frente a una vía de acceso directo. El otro puede estar separado por una barrera física, una vía de tráfico intenso o una configuración urbana que dificulte el desplazamiento.
Por eso, además de la distancia, debemos considerar la accesibilidad y la conectividad. No es lo mismo estar cerca que poder llegar fácilmente.
El entorno forma parte de la ubicación
Un inmueble no se encuentra solamente en una dirección.
Se encuentra dentro de un entorno. Ese entorno puede presentar características que influyen en la forma en que el inmueble puede ser utilizado y en la posición que ocupa dentro de su mercado.
Por ejemplo:
- intensidad del tráfico;
- nivel de ruido;
- actividad comercial;
- calidad del espacio público;
- presencia de equipamientos;
- características de las edificaciones vecinas;
- usos predominantes.
Dos inmuebles situados en la misma avenida pueden estar expuestos a condiciones diferentes. Uno puede estar frente a un parque. Otro puede encontrarse frente a una zona de carga y descarga. Ambos comparten una localización general, pero el entorno inmediato puede modificar sus condiciones de uso y su atractivo para determinados segmentos del mercado.
La normativa española, por ejemplo, exige considerar dentro del análisis de localidad y entorno características como infraestructuras, equipamientos, servicios, comunicaciones, aparcamientos, usos dominantes y nivel de desarrollo del entorno.1
Por eso:
La ubicación no termina en la puerta del inmueble.
La misma ubicación puede producir valores diferentes
Este es uno de los puntos más importantes.
Supongamos dos departamentos dentro del mismo edificio. Comparten:
- dirección;
- urbanización;
- edificio;
- antigüedad;
- servicios comunes.
Sin embargo, uno está en un piso alto, tiene buena orientación y una vista despejada. El otro se encuentra en un piso bajo, con menor iluminación y una vista limitada.
¿Tienen la misma ubicación? Sí.
¿Tienen necesariamente el mismo valor? No.
La ubicación puede ser la misma, pero las características propias del inmueble son diferentes. Esto demuestra que la ubicación no sustituye el análisis del bien.
El mercado no considera solamente una dirección. Considera un inmueble determinado, con unas características concretas y unas condiciones específicas de uso.
La ubicación también se relaciona con el uso
Una misma localización puede ser atractiva para un uso y menos atractiva para otro.
Pensemos en una avenida de alta intensidad comercial. Puede ser especialmente interesante para determinados negocios que necesitan exposición, accesibilidad y flujo de personas.
Pero esas mismas características —tráfico, ruido o actividad intensa— pueden resultar menos atractivas para una vivienda cuyo mercado objetivo valore principalmente tranquilidad y privacidad. Por tanto, no podemos hablar de una “buena ubicación” sin preguntarnos:
¿Buena para qué?
Esta pregunta cambia el análisis. Una ubicación puede ser favorable para un determinado uso y menos favorable para otro.
Por eso, la relación entre ubicación y valor debe analizarse conjuntamente con el uso del inmueble y el segmento de mercado al que pertenece.
La accesibilidad puede ser más importante que la distancia
Supongamos que dos terrenos están a un kilómetro de una determinada vía principal.
En términos de distancia, parecen equivalentes. Pero uno tiene acceso directo a una vía asfaltada. El otro requiere atravesar una vía secundaria en malas condiciones.
La distancia es similar. La accesibilidad no. Esto puede influir en:
- facilidad de ingreso;
- costos de transporte;
- visibilidad;
- tiempo de desplazamiento;
- comodidad de los usuarios;
- funcionamiento de determinadas actividades.
Por eso, cuando analizamos ubicación, no debemos quedarnos únicamente con mapas y distancias. Tenemos que comprender cómo se relaciona realmente el inmueble con su entorno.
No todas las características de una ubicación tienen el mismo peso
Aquí aparece una cuestión que conecta directamente con el artículo anterior.
Incluso dentro de una misma zona, algunas características pueden tener una incidencia mucho mayor que otras. Para determinados inmuebles puede ser especialmente relevante:
- el acceso vehicular;
- la exposición comercial;
- la cercanía al transporte;
- la tranquilidad;
- la presencia de determinadas actividades;
- la disponibilidad de estacionamiento;
- la calidad del entorno inmediato.
Pero no necesariamente todas tendrán la misma importancia.
Una tasación no consiste en elaborar una lista de atributos y asignarles porcentajes predeterminados. Consiste en identificar cuáles son relevantes para ese inmueble, ese uso y ese mercado.
La ubicación también define un contexto competitivo
El inmueble no compite en abstracto. Compite con otras alternativas que el mercado tiene disponibles.
Un inmueble situado en una determinada zona puede enfrentarse a una oferta abundante de propiedades similares. Otro puede encontrarse en un sector donde la oferta equivalente es limitada. Aunque ambos tengan características físicas semejantes, su posición dentro del mercado puede ser diferente.
Por eso, cuando analizamos una ubicación, también debemos preguntarnos:
¿Con qué otros inmuebles compite este inmueble?
Esta pregunta permite pasar de una visión puramente geográfica a una visión económica. No basta con saber dónde está el inmueble. Necesitamos comprender qué posición ocupa dentro del mercado de esa zona.
Una buena ubicación no compensa cualquier característica
A veces se utiliza la expresión “excelente ubicación” como si fuera suficiente para justificar un valor elevado. Pero una ubicación favorable no puede compensar automáticamente todas las deficiencias del inmueble.
Un departamento puede encontrarse en una zona muy demandada y, al mismo tiempo, presentar:
- una distribución poco funcional;
- deterioro importante;
- falta de estacionamiento;
- limitaciones de iluminación;
- características constructivas inferiores.
Del mismo modo, un terreno situado en una zona atractiva puede presentar condiciones físicas o urbanísticas que limiten su aprovechamiento.
La ubicación puede contribuir a explicar el valor. Pero el valor resulta de la interacción entre la ubicación y las demás características relevantes del inmueble.
La ubicación debe analizarse en su contexto
Una ubicación que parece poco atractiva en términos generales puede presentar condiciones favorables para un determinado inmueble. Puede existir:
- buena accesibilidad;
- un uso especialmente demandado;
- una oferta limitada de inmuebles similares;
- características físicas favorables;
- posibilidades de aprovechamiento.
Esto no significa que la ubicación carezca de importancia. Significa que su incidencia debe analizarse en relación con las características y oportunidades concretas del inmueble.
La tasación profesional no parte de etiquetas como “buena zona” o “mala zona”. Busca comprender qué características de esa ubicación tienen incidencia económica.
¿Cómo se refleja esto en una tasación?
El análisis de ubicación forma parte de la comprensión integral del inmueble.
El tasador debe identificar las características de localización y entorno que resulten relevantes para el bien objeto y para el mercado correspondiente. Cuando se utilizan inmuebles comparables, esas características también permiten analizar las diferencias existentes entre ellos.
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú contempla los factores de homologación como elementos para analizar las características de los inmuebles comparables en relación con el bien a tasar, a partir de sus similitudes y diferencias. En los procedimientos en los que corresponde aplicar la comparación de muestras de mercado, la ubicación del predio forma parte del contexto en el que se selecciona y analiza la evidencia.2
Desde una perspectiva internacional, las International Valuation Standards (IVS) 2025 establecen el enfoque de mercado mediante la comparación del activo con activos idénticos o comparables para los que existe información de precios. El análisis debe considerar las características relevantes que permitan interpretar adecuadamente esa evidencia.3
La idea fundamental no es que exista una fórmula universal para medir cuánto “vale” una ubicación. Es otra:
La ubicación debe analizarse por las características que la hacen económicamente relevante para el inmueble y su mercado.
Entonces, ¿qué significa realmente que un inmueble esté “bien ubicado”?
Después de todo lo anterior, podemos volver a la expresión con la que comenzamos.
Decir que un inmueble está “bien ubicado” puede ser útil como una primera aproximación. Pero para una tasación profesional es insuficiente. Necesitamos saber:
- ¿bien ubicado respecto de qué?
- ¿para qué uso?
- ¿para qué segmento de mercado?
- ¿con qué nivel de accesibilidad?
- ¿en qué condiciones de entorno?
- ¿frente a qué alternativas?
- ¿en qué momento del mercado?
Solo entonces podemos comenzar a comprender qué incidencia tiene realmente la ubicación sobre el valor. Por eso:
La ubicación importa, pero no es el valor.
Es una de las condiciones que ayudan a explicar el valor. Y su importancia surge de la relación que mantiene con el inmueble, su uso, su entorno y el mercado.
La ubicación es el comienzo de una pregunta, no el final de la tasación
Cuando alguien pregunta:
“¿Dónde está?”
está haciendo una pregunta importante. Pero el tasador necesita continuar:
¿Qué características tiene esa ubicación?
- ¿Cómo se relacionan con el inmueble?
- ¿Qué uso se desarrolla o puede desarrollarse allí?
- ¿Qué demanda existe para ese tipo de inmueble?
- ¿Qué alternativas tiene el comprador?
- ¿Qué diferencias existen respecto de otros inmuebles?
Y finalmente:
¿Cómo se traducen todas esas relaciones en una conclusión de valor?
Ahí es donde la tasación deja de ser una simple apreciación sobre una zona y se convierte en un análisis técnico.
Notas
- ESPAÑA. Ministerio de Economía. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, texto consolidado, art. 69. La versión consolidada registra como última actualización el 12 de junio de 2025. ↩︎
- PERÚ. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y sus modificatorias. El RNT define los factores de homologación como aquellos que permiten analizar las características de los inmuebles comparables en relación con el bien a tasar, a partir de sus similitudes y diferencias. En el caso específico de la determinación del valor comercial de terrenos urbanos mediante comparación de muestras, el artículo 24 establece la referencia al mercado inmobiliario de la zona en la que se ubica el predio. ↩︎
- INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COUNCIL (IVSC). International Valuation Standards (IVS) 2025, disposiciones relativas al enfoque de mercado. La edición publicada el 31 de enero de 2024 entró en vigor el 31 de enero de 2025. ↩︎
Una última pregunta
Ya sabemos que la ubicación importa, pero también sabemos que por sí sola no explica el valor.
Entonces surge una pregunta fundamental:
Si queremos conocer el valor de un inmueble, ¿qué nos puede decir realmente el mercado?
Después de analizar el inmueble, sus características y su contexto, necesitamos mirar las operaciones y ofertas que se producen a su alrededor. Pero ¿cómo se transforma toda esa información en una indicación de valor?
Eso es lo que veremos en el próximo artículo:
¿Qué nos dice el enfoque de mercado sobre el valor de un inmueble?