¿Qué nos dice el enfoque de costos sobre el valor de un inmueble?
Cuando buscamos comprender el valor de un inmueble, el mercado no siempre nos proporciona referencias suficientes.
Puede tratarse de una edificación muy particular, de una construcción reciente, de un inmueble con características poco frecuentes o, simplemente, de un bien para el que resulta difícil encontrar referencias realmente comparables.
En esos casos aparece una pregunta diferente:
¿Cuánto costaría producir o reemplazar algo que proporcione una utilidad equivalente?
Esta pregunta está en la base del enfoque de costos. Pero existe una precisión importante.
Costo y valor no son lo mismo.
Que construir un inmueble cueste determinada cantidad no significa automáticamente que el inmueble tenga ese mismo valor.
El enfoque de costos establece una relación entre el costo de producir o reemplazar un bien y el valor que puede atribuirse al bien objeto de tasación, considerando sus características, su estado y las condiciones relevantes para su utilización.
Por eso, comprender este enfoque no consiste simplemente en saber cuánto cuesta construir. Consiste en comprender qué parte de ese costo puede explicar el valor del inmueble que estamos tasando.
1. El costo no es lo mismo que el valor
Imaginemos que construir hoy un edificio nuevo, con determinadas características, costaría S/ 2 millones.
¿Significa eso que un edificio existente debe valer S/ 2 millones? No necesariamente.
El edificio existente puede tener varios años de antigüedad. Puede presentar desgaste físico. Su diseño puede haber quedado parcialmente superado por las necesidades actuales. Sus instalaciones pueden no responder a las exigencias contemporáneas. También puede encontrarse en un entorno en el que las condiciones económicas hayan cambiado.
Por tanto, el costo de producir algo nuevo y el valor de un bien existente son conceptos relacionados, pero diferentes.
El costo responde principalmente a una pregunta:
¿Cuánto representa producir o reemplazar este activo o algo equivalente?
La valoración plantea una pregunta diferente:
¿Qué valor económico tiene este activo en la fecha y bajo las condiciones de la tasación?
La diferencia entre ambas preguntas explica por qué el enfoque de costos no consiste en tomar un presupuesto de construcción y convertirlo directamente en valor. El costo es una referencia económica. La tasación debe analizar qué relación existe entre esa referencia y el bien objeto de valoración.
2. La idea de sustitución
Detrás del enfoque de costos existe una idea económica sencilla: la sustitución.
Si un participante del mercado puede obtener una utilidad equivalente mediante una alternativa disponible, el costo de esa alternativa puede establecer un límite o una referencia importante para la valoración, siempre que las condiciones del análisis sean apropiadas.
Pensemos en una edificación especializada. Si no existen suficientes inmuebles comparables que puedan utilizarse como referencia directa, podemos preguntarnos cuánto costaría disponer actualmente de una edificación que proporcione una utilidad equivalente.
La respuesta no tiene por qué ser el costo de construir una réplica exacta. Puede tratarse de una construcción contemporánea que proporcione una utilidad similar mediante materiales, sistemas constructivos y tecnologías actuales. Esta distinción es importante.
Un inmueble existente puede haber sido construido con una tecnología que hoy ya no resulta eficiente. Si para sustituir su utilidad podemos construir una edificación diferente y más eficiente, el costo de esa alternativa puede ser más representativo que el costo de reproducir exactamente la construcción original.
En otros casos, sin embargo, la naturaleza del bien puede hacer necesaria una reproducción más cercana al inmueble existente. Por eso, el análisis de costos comienza con una pregunta fundamental:
¿Qué alternativa tendría que producir un participante del mercado para obtener una utilidad equivalente?
La respuesta depende del tipo de inmueble y de las condiciones de la valoración.
Las International Valuation Standards distinguen precisamente entre el costo de reemplazo, referido a un activo moderno equivalente en utilidad, y el costo de reproducción, referido a la creación de una réplica del activo existente, según las circunstancias de la valoración.1
3. ¿Qué estamos midiendo cuando hablamos de costo?
Hablar de costo tampoco significa referirse únicamente a los materiales y a la mano de obra. Para producir o reemplazar un inmueble pueden existir distintos componentes económicos. Dependiendo del caso, pueden intervenir:
- costos directos de construcción;
- costos indirectos;
- honorarios profesionales;
- licencias y otros gastos necesarios;
- instalaciones y componentes especializados;
- costos asociados al proceso de producción;
- y otros conceptos que resulten necesarios para obtener el activo considerado.
La composición concreta dependerá del tipo de inmueble, de la metodología utilizada y del propósito de la tasación.
Lo importante, desde el punto de vista conceptual, es comprender que el costo de reemplazo no equivale necesariamente al presupuesto de ejecución material de una obra.
El enfoque busca representar el costo económico que tendría para un participante del mercado obtener una alternativa equivalente en la fecha de valoración.
Por eso, los costos deben analizarse en relación con esa fecha. Construir el mismo inmueble no cuesta necesariamente lo mismo hoy que hace cinco años. Los precios de materiales, mano de obra, tecnología, equipos y servicios pueden haber cambiado.
Además, las características de la alternativa necesaria para sustituir el inmueble pueden haber evolucionado. Por ello, el enfoque de costos no mira solamente hacia atrás para conocer cuánto costó construir el inmueble.
Mira hacia la fecha de valoración para preguntarse:
¿Qué representaría hoy producir o reemplazar aquello que estamos valorando?
4. Del costo nuevo al inmueble existente
Aquí aparece una de las cuestiones más importantes del enfoque de costos.
Si estimamos el costo de producir un inmueble nuevo, todavía no hemos explicado completamente el valor de un inmueble existente.
Entre ambos existe una diferencia que debe ser analizada. Un edificio que tiene veinte años no proporciona necesariamente la misma utilidad que uno nuevo.
- Puede haber sufrido desgaste físico.
- Puede presentar una distribución que ya no responde adecuadamente a las necesidades actuales.
- Puede contar con instalaciones o sistemas que han quedado tecnológicamente superados.
- O puede encontrarse en un entorno económico que ha reducido la utilidad o atractivo de determinadas características.
Desde una perspectiva de valoración, estas diferencias pueden analizarse mediante conceptos como depreciación y obsolescencia, según la metodología y el marco de valoración aplicables.
La depreciación física se relaciona con el deterioro derivado del uso, la edad y las condiciones de conservación.
La obsolescencia funcional se relaciona con características del diseño, distribución, instalaciones o funcionamiento que pueden reducir la utilidad del inmueble frente a alternativas actuales.2
También pueden existir factores externos o económicos que afecten la utilidad o el valor del activo sin que necesariamente exista un deterioro físico de la construcción.
Por eso, el camino conceptual puede representarse así:
costo de referencia → análisis del inmueble existente → pérdida de utilidad cuando corresponda → indicación de valor.
No se trata simplemente de restar un porcentaje por antigüedad.
Se trata de comprender qué diferencia existe entre la alternativa nueva considerada y el inmueble que efectivamente estamos tasando.
Este punto será especialmente importante más adelante en la serie, cuando analicemos con mayor profundidad la obsolescencia y su incidencia en el valor.
5. El terreno y las edificaciones no se comportan igual
Un inmueble no es necesariamente una unidad económica indivisible.
En muchos casos podemos distinguir, al menos conceptualmente, entre el terreno y las edificaciones o mejoras existentes sobre él.3
Esto es importante porque ambos componentes pueden responder de manera diferente frente al mercado. Una edificación puede deteriorarse con el tiempo, quedar funcionalmente desactualizada o perder utilidad.
El terreno, en cambio, no se comporta de la misma manera. Su valor puede estar relacionado con su ubicación, características físicas, condiciones urbanísticas, usos posibles y comportamiento del mercado.
Por eso, cuando se utiliza el enfoque de costos para un inmueble, no basta con preguntar cuánto cuesta construir la edificación. También debemos comprender cómo se incorpora el terreno en la estimación.
Conceptualmente, podemos pensar en:
valor del terreno + valor de las mejoras, ajustado según corresponda = indicación de valor del inmueble.
Esto no significa que esta relación pueda aplicarse mecánicamente a cualquier caso ni que la suma produzca automáticamente el valor de mercado.
Cada componente debe ser analizado mediante la metodología que corresponda. El terreno puede requerir información de mercado. La edificación puede requerir una estimación de costo y un análisis de su condición y utilidad. La forma concreta de integrar ambos componentes dependerá del inmueble y del propósito de la tasación.
Esta distinción será importante más adelante, cuando nos preguntemos si un terreno puede llegar a valer más que las edificaciones que contiene.
6. ¿Cuándo resulta especialmente útil el enfoque de costos?
El enfoque de costos puede ser particularmente útil cuando la información de mercado es limitada o cuando el inmueble presenta características que dificultan encontrar referencias suficientemente comparables.
Puede resultar relevante, por ejemplo, en determinados inmuebles especializados, edificaciones relativamente nuevas, construcciones con características particulares o activos para los que existe poca evidencia de transacciones comparables.
También puede ser útil como referencia para contrastar una conclusión obtenida mediante otro enfoque. Pero existe una precaución importante:
que el enfoque de costos sea aplicable no significa que su resultado represente automáticamente el valor de mercado del inmueble.
La utilidad del enfoque depende de la naturaleza del activo, de la calidad de la información disponible y de la relación entre el costo considerado y la utilidad económica que proporciona el bien.
La propia lógica del enfoque exige analizar si la alternativa considerada realmente sustituye la utilidad del inmueble y cómo las diferencias entre esa alternativa y el activo existente afectan la conclusión.
Por eso, el enfoque de costos no debería entenderse como una fórmula universal. Es una forma de aproximarse al valor a partir de una relación económica específica: el costo necesario para obtener una utilidad equivalente y la pérdida de valor que pueda existir respecto del activo considerado.
7. El costo como indicación, no como respuesta automática
Podemos resumir el enfoque de costos de esta manera:
costo de referencia → sustitución o reproducción → análisis del activo → depreciación y obsolescencia cuando corresponda → consideración del terreno y otros componentes → indicación de valor.
Cada paso responde a una pregunta diferente.
- Primero necesitamos saber qué estamos tratando de reemplazar o reproducir.
- Después debemos estimar cuánto costaría hacerlo en la fecha de valoración.
- Luego debemos analizar las diferencias entre esa alternativa y el inmueble existente.
- Finalmente, debemos determinar qué conclusión de valor puede sostenerse a partir de ese análisis.
Por eso, cuando alguien pregunta:
“¿Cuánto vale este inmueble?”
la respuesta no debería ser simplemente:
“Lo que cuesta construirlo.”
La pregunta correcta es más amplia:
¿Qué nos dice el costo de producir o reemplazar este inmueble, considerando la utilidad que proporciona, su condición actual y las circunstancias del mercado?
Esa es la verdadera utilidad conceptual del enfoque de costos. El costo puede ayudarnos a comprender cuánto representa económicamente producir o reemplazar un inmueble o sus componentes. Pero la tasación debe analizar cuánto de ese costo se refleja realmente en el valor del bien existente.
Notas
- International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS), edición 2025. En el enfoque de costos, las IVS distinguen conceptualmente entre el costo de reemplazo, referido a un activo moderno equivalente en utilidad, y el costo de reproducción, referido a la creación de una réplica del activo. El análisis considera además las pérdidas de valor asociadas, entre otros factores, con deterioro físico y obsolescencia. ↩︎
- ESPAÑA. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, especialmente arts. 15–19, en su texto consolidado. La norma distingue el método del coste y el valor de reemplazamiento bruto y neto; este último incorpora la consideración de la depreciación física y funcional dentro de su ámbito de aplicación. ↩︎
- PERÚ. Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y modificado, entre otras, por la Resolución Ministerial N.º 424-2017-VIVIENDA y posteriores modificaciones. En particular, los artículos 28 a 34 regulan aspectos relacionados con la tasación de edificaciones, el Valor Similar Nuevo, la depreciación y la determinación del valor de las edificaciones y sus componentes. ↩︎
Una última pregunta
Hemos visto dos formas diferentes de acercarnos al valor.
El mercado nos permite observar precios y transformarlos, mediante análisis, en evidencia.
El enfoque de costos nos permite preguntarnos qué representa producir o reemplazar un activo y cómo esa referencia se relaciona con el bien existente.
Pero hay inmuebles cuyo valor se comprende desde otra perspectiva.
Son inmuebles que, además de existir físicamente, generan ingresos.
Y entonces aparece una nueva pregunta:
¿Cuánto puede valer un inmueble por la renta que es capaz de producir?