¿Qué nos dice el enfoque de mercado sobre el valor de un inmueble?
Cuando alguien pregunta cuánto vale un inmueble, una de las primeras preguntas que podemos hacernos es sencilla: ¿cuánto se está pagando por inmuebles similares?
La pregunta parece conducir directamente a una respuesta. Si encontramos varios departamentos, oficinas, terrenos o locales que se han vendido por determinados precios, podríamos pensar que basta con compararlos y obtener una cifra.
Pero una tasación no consiste simplemente en recopilar precios.
El mercado proporciona información sobre las decisiones que compradores y vendedores toman respecto de determinados inmuebles, en determinadas circunstancias y en un momento concreto. El trabajo de la tasación consiste en analizar esa información y determinar qué puede decirnos sobre el valor del inmueble que estamos estudiando.
Por eso, el enfoque de mercado puede resumirse en una idea fundamental:
El mercado proporciona evidencia; la tasación analiza esa evidencia para sustentar una conclusión de valor.
1. El mercado no entrega el valor directamente
Cuando observamos una operación inmobiliaria, lo primero que encontramos es un precio.
Un inmueble se vendió por determinado importe. Otro se ofrece por una cantidad diferente. Un tercero fue vendido meses atrás por otro precio.
Estos datos son importantes porque permiten observar cómo se comporta el mercado. Podemos conocer, por ejemplo:
- precios de venta;
- precios de oferta;
- superficies;
- ubicaciones;
- características físicas;
- antigüedad y estado de conservación;
- fecha de la operación;
- condiciones de comercialización;
- tiempo de permanencia en el mercado;
- disponibilidad de inmuebles similares.
Pero un dato de mercado, por sí solo, no constituye todavía una conclusión de valor. El precio observado es un punto de partida para el análisis. La pregunta relevante pasa a ser entonces:
¿Qué tan útil es este dato para comprender el valor del inmueble que estamos tasando?
Para responderla necesitamos conocer el contexto en el que se produjo la operación, las características del inmueble y las diferencias que puedan existir respecto del bien objeto de tasación.
Es allí donde el mercado deja de ser simplemente una colección de precios y empieza a convertirse en una fuente de evidencia.
2. ¿Qué nos dice realmente el mercado?
El mercado inmobiliario no es único ni homogéneo.
Cuando hablamos de “el mercado”, en realidad podemos estar hablando de distintos segmentos que presentan comportamientos diferentes.
El mercado de departamentos no es necesariamente el mismo que el de oficinas. El de locales comerciales tiene características distintas al de terrenos industriales. Incluso dentro de una misma categoría pueden existir segmentos claramente diferenciados.
Dos departamentos situados en un mismo distrito pueden participar en mercados diferentes si, por ejemplo, están destinados a públicos distintos, tienen características significativamente diferentes o compiten con una oferta inmobiliaria distinta.
Por eso, antes de utilizar información de mercado, es necesario preguntarse:
¿Qué mercado estamos observando?
La respuesta depende del inmueble, de su uso y del contexto en el que participa.
El mercado puede mostrarnos qué características parecen tener incidencia en los precios, qué alternativas existen para los compradores, cómo se comporta la oferta y qué niveles de precio se observan en un determinado segmento.
También puede mostrarnos que una característica que parece importante a primera vista no tiene necesariamente la misma incidencia en todos los segmentos.
Por eso, el análisis de mercado no consiste únicamente en encontrar inmuebles cercanos. Consiste en identificar el mercado relevante y comprender cómo se comporta dentro de él el tipo de inmueble que estamos analizando.
3. Del precio observado a la evidencia de valor
Supongamos que estamos analizando un departamento de 100 m². Encontramos tres referencias:
- Inmueble A: 100 m², vendido por S/ 480 000.
- Inmueble B: 102 m², vendido por S/ 500 000.
- Inmueble C: 100 m², vendido por S/ 650 000.
A primera vista, podríamos calcular un precio promedio y utilizarlo como referencia.
Pero antes debemos preguntarnos por qué el inmueble C presenta un precio significativamente mayor.
Tal vez tiene una mejor ubicación dentro del mismo sector. Quizá incluye estacionamiento y depósito, mientras que los otros no. Puede tener una vista particularmente valorada, mejores acabados, menor antigüedad o haber sido remodelado recientemente.
También podría existir una diferencia en las condiciones de la operación. Incluso podría ocurrir que la información disponible sobre alguna de las operaciones no sea suficientemente precisa. Por tanto, los tres precios no pueden ser tratados automáticamente como si fueran equivalentes.
El proceso consiste en pasar de:
precio observado → análisis → interpretación → evidencia → conclusión de valor.
Esta secuencia es fundamental.
El precio es un hecho observado de una operación concreta. La evidencia de valor aparece cuando podemos comprender la relación entre ese dato y el inmueble que estamos tasando.
Por eso, el análisis de mercado exige algo más que recopilar información: exige interpretarla.
4. Comparar no es promediar
Uno de los errores más intuitivos al analizar el mercado es pensar que, si tenemos varios precios, basta con obtener un promedio.
Volvamos al ejemplo anterior. Los precios de S/ 480 000, S/ 500 000 y S/ 650 000 tienen un promedio de aproximadamente S/ 543 333.
La cifra es matemáticamente correcta. Pero eso no significa que S/ 543 333 sea automáticamente el valor del inmueble que estamos tasando.
La matemática puede ayudarnos a ordenar, resumir y analizar información. Incluso puede permitirnos identificar tendencias, dispersiones y relaciones estadísticas. Pero ninguna operación matemática sustituye la interpretación del mercado.
Antes de calcular, debemos comprender qué estamos calculando. Si una de las referencias tiene características sustancialmente diferentes, si corresponde a otro segmento, si presenta condiciones particulares o si su información es poco confiable, incluirla simplemente en un promedio puede distorsionar el resultado.
Por eso, el análisis comparativo no consiste en sumar precios y dividir entre el número de observaciones. Consiste en estudiar las referencias, determinar cuáles son útiles, comprender sus diferencias respecto del inmueble objeto de tasación y establecer qué información puede realmente aportar cada una.
El cálculo puede formar parte del análisis. Pero el cálculo no reemplaza el análisis.
5. ¿Cómo se convierte el mercado en una indicación de valor?
Podemos resumir el proceso conceptual de esta manera:
mercado observado → evidencia seleccionada → análisis de comparabilidad → interpretación y ajustes cuando corresponda → indicación de valor.
Cada etapa cumple una función diferente. Primero observamos el mercado y recopilamos información relevante. Después seleccionamos aquella información que presenta utilidad para el análisis. Luego estudiamos la comparabilidad entre los inmuebles y las diferencias existentes.
Cuando corresponde, esas diferencias deben ser analizadas y consideradas mediante ajustes sustentados. Un ajuste no debería aplicarse simplemente porque existe una diferencia: debe existir una razón para considerar que esa diferencia tiene incidencia en el valor y una base razonable para estimarla.
Finalmente, la información analizada permite formular una indicación de valor para el inmueble objeto de tasación. Este proceso aparece, con distintas formulaciones y alcances, en los principales marcos de valoración.
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú incorpora criterios relacionados con información de mercado, muestras y factores de homologación dentro de los procedimientos que establece para las tasaciones comprendidas en su ámbito. En determinados procedimientos específicos, como el correspondiente a la determinación del valor comercial de terrenos urbanos mediante comparación de muestras, establece requisitos particulares para la información que debe utilizarse.1
Las International Valuation Standards (IVS) desarrollan el Market Approach como un enfoque basado en la comparación del activo objeto de valoración con activos idénticos o comparables respecto de los cuales existe información de precios.2
En España, la Orden ECO/805/2003 desarrolla el método de comparación a partir del análisis del segmento de mercado correspondiente, la disponibilidad de información suficiente, la selección de una muestra representativa y la homogeneización de las referencias dentro de su ámbito de aplicación.3
Son marcos diferentes y no deben confundirse entre sí. Sin embargo, existe una idea común que resulta útil para comprender el enfoque:
La información de mercado se convierte en evidencia de valor cuando es analizada en relación con el inmueble objeto de tasación.
6. El mercado como explicación
El verdadero aporte del enfoque de mercado no está únicamente en permitirnos encontrar una cifra. Está en ayudarnos a comprender por qué un inmueble puede tener determinado nivel de valor dentro de un mercado determinado.
El mercado nos permite observar qué precios se han producido, qué alternativas tienen los compradores, qué características presentan los inmuebles que compiten entre sí y qué diferencias pueden explicar los distintos niveles de precio.
La tasación toma esa información y formula una pregunta diferente:
¿Qué conclusión de valor puede sustentarse para este inmueble, en esta fecha y bajo las condiciones consideradas en la tasación?
La respuesta no debería depender de una única referencia ni de una simple operación aritmética. Debe surgir de un conjunto de evidencias que hayan sido seleccionadas, analizadas e interpretadas de acuerdo con las características del inmueble y con el mercado en el que participa.
Por eso, una buena explicación del enfoque de mercado debería permitir entender:
- qué información se utilizó;
- por qué esa información resulta relevante;
- qué diferencias existen entre las referencias y el inmueble objeto de tasación;
- cómo fueron interpretadas esas diferencias;
- y por qué la conclusión obtenida resulta razonable a partir de la evidencia disponible.
El mercado, entonces, no es solamente una lista de precios. Es una fuente de evidencia sobre el comportamiento económico de los inmuebles.
Y el enfoque de mercado consiste precisamente en interpretar esa evidencia para obtener una indicación de valor.
Notas
- PERÚ. Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y modificado, entre otras, por las Resoluciones Ministeriales N.º 424-2017-VIVIENDA, N.º 124-2020-VIVIENDA y N.º 186-2021-VIVIENDA. Las disposiciones relativas a factores de homologación y muestras de mercado se aplican de acuerdo con los procedimientos específicos establecidos por el Reglamento. ↩︎
- International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS), edición 2025, vigente desde el 31 de enero de 2025. Market Approach. ↩︎
- ESPAÑA. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, especialmente arts. 20–22, en su texto consolidado. ↩︎
Una última pregunta
El mercado puede decirnos mucho cuando existen operaciones y referencias suficientemente útiles. Pero no siempre encontramos información comparable suficiente. Y hay inmuebles cuya naturaleza hace especialmente relevante otra pregunta:
¿Cuánto costaría producir o reemplazar algo equivalente?
Esa pregunta nos lleva hacia otra forma de aproximarnos al valor.
¿Qué nos dice el enfoque de costos sobre el valor de un inmueble?