¿Puede un terreno valer más que sus edificaciones?

Cuando observamos un inmueble, solemos pensar en su valor como el resultado de lo que vale el terreno más lo que valen las construcciones que se encuentran sobre él. La idea parece razonable: el terreno tiene un valor y las edificaciones representan una inversión que debería incrementar ese valor.

Sin embargo, la relación no siempre es tan sencilla.

Imaginemos una casa antigua situada en una avenida importante de Lima. La construcción todavía puede utilizarse como vivienda, pero el entorno ha cambiado y el terreno podría admitir usos comerciales o una edificación de mayor intensidad, de acuerdo con las condiciones urbanísticas aplicables. En ese escenario, el valor económico del conjunto podría estar explicado principalmente por el terreno y no por la construcción existente.

Esto nos lleva a una pregunta fundamental:

¿Puede un terreno valer más que las edificaciones que existen sobre él?

Sí. Pero para comprender por qué ocurre, debemos distinguir entre el valor del terreno, el valor de las construcciones y la contribución que cada componente realiza al valor del inmueble en su conjunto.

1. Un inmueble no es solamente la suma de sus componentes

En una tasación inmobiliaria podemos distinguir diferentes componentes: el terreno, las edificaciones, las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes, entre otros que correspondan. Cada uno tiene características y condiciones económicas propias, por lo que no necesariamente contribuye de la misma manera al valor del inmueble.

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú reconoce expresamente esta distinción. En su artículo 5, referido al informe técnico de tasación de predios urbanos, separa el valor del terreno del valor de las edificaciones, que comprende el área techada, las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes, además de los demás componentes que correspondan.¹

Esta separación es importante para organizar y sustentar una tasación, pero no significa que podamos sumar mecánicamente cualquier estimación de los componentes y obtener, en todos los casos, el valor de mercado del inmueble. El valor de cada componente debe interpretarse dentro de las características del conjunto y de las condiciones económicas relevantes.

Por ejemplo, una edificación puede haber requerido una inversión considerable para su construcción, pero eso no garantiza que hoy aporte al inmueble un valor equivalente a su costo histórico ni al costo de construirla nuevamente. Su estado, antigüedad, funcionalidad, ubicación y compatibilidad con el uso económicamente relevante pueden influir en su contribución.

El valor de un inmueble no depende únicamente de cuánto terreno tiene ni de cuánto costaron sus edificaciones, sino de cómo contribuyen sus componentes al valor del conjunto.

2. El terreno y la edificación pueden tener comportamientos económicos diferentes

El terreno y la construcción que existe sobre él forman parte de un mismo inmueble, pero sus comportamientos económicos no son necesariamente iguales.

El terreno puede conservar o incrementar su valor mientras que la edificación envejece, se deteriora o pierde funcionalidad. También puede ocurrir que el mercado comience a reconocer posibilidades de uso diferentes de aquellas para las que se construyó originalmente el inmueble. En esas circunstancias, el terreno puede adquirir una importancia económica mayor que la construcción existente.

Pensemos en una casa construida hace varias décadas en una zona que inicialmente tenía un carácter predominantemente residencial. Con el tiempo, la avenida puede haberse consolidado como un eje comercial, con mayor tránsito, servicios y demanda de locales. Si las condiciones urbanísticas permiten determinados usos comerciales y existe demanda para ellos, el terreno podría tener una importancia económica que no se explica únicamente por su utilización actual como vivienda.

Esto no significa que toda casa antigua situada en una avenida tenga automáticamente un valor superior por su terreno. La conclusión dependerá de sus características físicas, las restricciones aplicables, la demanda existente y las alternativas económicamente razonables.

Lo importante es comprender que el terreno y la edificación no necesariamente evolucionan en la misma dirección ni al mismo ritmo. Mientras la construcción puede perder utilidad con el paso del tiempo, el terreno puede beneficiarse de cambios en el entorno o en las condiciones del mercado.

3. Cuando la construcción aporta valor y cuando deja de hacerlo

Una edificación aporta valor cuando sus características y su utilidad contribuyen favorablemente al valor del inmueble. Una construcción bien conservada, funcional y adecuada para el uso que demanda el mercado puede representar una ventaja económica importante. En esos casos, demolerla y sustituirla podría destruir valor si los beneficios esperados no justifican los costos y riesgos de la transformación.

Pero también puede ocurrir que una edificación contribuya menos de lo que su propietario espera. Una distribución poco funcional, instalaciones obsoletas, deterioro importante o características incompatibles con las necesidades actuales pueden reducir su utilidad. Incluso una construcción relativamente costosa puede tener una contribución económica limitada si no responde a lo que los participantes del mercado buscan.

En determinadas circunstancias, la edificación puede convertirse en una limitación para aprovechar el terreno. Esto puede suceder cuando ocupa una superficie que dificulta otro uso, cuando su configuración restringe el aprovechamiento posible o cuando conservarla resulta menos conveniente que realizar una transformación. No obstante, para sostener esa conclusión es necesario analizar tanto la viabilidad de la alternativa como los costos asociados a modificar la situación existente.

Por eso, debemos distinguir entre el costo de una construcción y su contribución actual al valor del inmueble. El primero puede referirse a los recursos necesarios para producirla o reemplazarla; la segunda depende de cómo esa construcción influye en el valor económico del conjunto en la fecha de tasación.

4. ¿Puede una edificación reducir el valor del conjunto?

La pregunta puede parecer extraña. Si una construcción es un activo, ¿cómo podría reducir el valor del inmueble del que forma parte?

La respuesta aparece cuando consideramos que una construcción no solo puede aportar utilidad: también puede generar obligaciones, restricciones o costos. Una edificación deteriorada puede requerir reparaciones importantes; una construcción incompatible con el uso que el mercado demanda puede limitar alternativas; y una demolición necesaria puede representar un gasto que debe ser considerado al evaluar una transformación.

Imaginemos un terreno en el que existe una construcción antigua que ya no satisface las necesidades de sus posibles usuarios. Si se demuestra que el aprovechamiento económicamente más razonable requiere retirarla, el análisis no puede limitarse a sumar un valor positivo por la construcción existente. También debe considerar los costos y riesgos que implica su eliminación y el desarrollo de la alternativa.

Esto no significa que toda edificación antigua carezca de valor o que deba presumirse su demolición. La conservación, rehabilitación, adaptación o sustitución son alternativas que deben evaluarse según las circunstancias. Una construcción puede tener valor por su utilidad actual, por la posibilidad de adaptarla o por otras características relevantes; en otro caso, su contribución puede ser reducida o incluso desfavorable para el aprovechamiento considerado.

La conclusión debe surgir del análisis y no de una regla automática basada en la edad del edificio o en su apariencia.

Una construcción no incrementa necesariamente el valor del terreno por el solo hecho de existir sobre él. Su contribución depende de la utilidad que aporta y de las alternativas razonables disponibles.

5. ¿Cómo se interpreta esta relación en una tasación?

Para analizar un inmueble de estas características, el perito debe evitar dos simplificaciones. La primera consiste en suponer que el valor del terreno y el valor de la edificación pueden estimarse de manera independiente y sumarse sin considerar su relación. La segunda consiste en asumir que la construcción existente siempre representa una contribución positiva al valor del conjunto.

El análisis debe considerar el uso actual, las características físicas de cada componente, las condiciones urbanísticas y la evidencia de mercado pertinente. Cuando existan alternativas razonables de utilización, también será necesario evaluar si conservar, adaptar o sustituir la edificación resulta coherente con las condiciones del inmueble y con las decisiones que podrían tomar los participantes del mercado.

Las International Valuation Standards reconocen la importancia de analizar el activo y su contexto para determinar una conclusión de valor. En particular, el análisis del mayor y mejor uso permite considerar si el uso actual es el que produce el mayor valor o si existe una alternativa que cumpla las condiciones físicas, legales y financieras requeridas.² Esto no implica que toda tasación deba concluir que el terreno debe desarrollarse de otra manera; significa que, cuando la relación entre terreno y edificación pueda afectar de forma relevante la conclusión, esa relación debe ser examinada.

El RNT peruano, por su parte, proporciona una estructura para identificar y valorar los componentes del predio urbano. La interpretación económica de la contribución de las edificaciones debe realizarse dentro del procedimiento aplicable y con sustento suficiente, sin confundir el desglose del informe con una demostración automática del valor de mercado del conjunto.[1]

Por tanto, la pregunta no es simplemente cuánto vale el terreno por separado ni cuánto costaría construir nuevamente el edificio. La pregunta relevante es cómo contribuyen el terreno y las edificaciones existentes al valor del inmueble, dadas sus características, su uso y las condiciones del mercado en la fecha de valoración.

6. El valor del terreno no se explica únicamente por lo que ya existe

Cuando una edificación tiene una contribución limitada, podemos sentir la tentación de concluir que el terreno necesariamente vale más que ella. Sin embargo, esa conclusión también debe sustentarse. La importancia económica del terreno dependerá de sus características, de las condiciones urbanísticas, de la demanda y de las alternativas que puedan justificarse razonablemente.

Del mismo modo, no debemos confundir una posibilidad urbanística con un valor ya demostrado. Que un terreno permita construir más no significa, por sí solo, que el mercado vaya a reconocer un incremento determinado. Entre la posibilidad física o normativa y una conclusión de valor existen cuestiones económicas que deben analizarse.

El punto central de este artículo es más preciso: el valor de las edificaciones y su contribución al valor del inmueble no son conceptos equivalentes. Una construcción puede aportar mucho, poco o, en determinadas circunstancias, convertirse en una limitación. La tasación debe explicar cuál de esas situaciones describe razonablemente el inmueble analizado.

Esta distinción nos permite comprender por qué dos terrenos de superficie semejante pueden tener valores diferentes, incluso cuando ambos tienen edificaciones. También ayuda a entender por qué una construcción que representó una inversión considerable en el pasado puede no ser el componente que mejor explica el valor actual del inmueble.

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Referencias bibliográficas

• International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS). Edición 2025, efectiva desde el 31 de enero de 2025. Londres: IVSC. Disponible en el sitio oficial del International Valuation Standards Council.
• Perú. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Reglamento Nacional de Tasaciones. Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y modificatorias. Disponible en la plataforma oficial del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
• Perú. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Resolución Ministerial N.º 424-2017-VIVIENDA, que modifica el Reglamento Nacional de Tasaciones. Disponible en la plataforma oficial del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Notas a pie de página

1. PERÚ. Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA, y sus modificaciones posteriores, incluida la Resolución Ministerial N.º 424-2017-VIVIENDA. Artículo 5, relativo a la estructura del informe técnico de tasación de predios urbanos. La separación entre valor del terreno y valor de las edificaciones es una estructura de presentación y análisis; no constituye por sí sola una regla universal de suma para determinar el valor de mercado del conjunto. ↩︎
2. International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS), edición 2025. IVS 102, Bases of Value, apartado relativo al Highest and Best Use. Las IVS establecen que el mayor y mejor uso debe ser físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable y conducir al mayor valor. La consideración de un uso alternativo debe incorporar los costos de conversión que correspondan. ↩︎

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Una última pregunta

Hemos visto que el terreno puede adquirir una importancia económica mayor que las edificaciones existentes y que el uso actual no siempre explica todo el valor del inmueble. Pero queda una pregunta: ¿cómo podemos analizar las posibilidades de desarrollo que el mercado y las condiciones del terreno permiten considerar?

No basta con imaginar qué podría construirse. Necesitamos comprender qué potencial existe, qué condiciones lo hacen posible y cómo puede influir en el valor.

Esa será la siguiente pregunta de la serie:

¿Cómo influye el potencial de desarrollo en el valor de un terreno?