¿Qué significa “mayor y mejor uso”?
Un inmueble puede estar siendo utilizado de una determinada manera y, sin embargo, ese uso no necesariamente explica todo su valor.
Pensemos en un terreno situado en una zona urbana consolidada que actualmente funciona como estacionamiento. El uso existe, genera algún ingreso y puede ser perfectamente legal. Pero quizá el terreno admite también una edificación residencial, comercial o de uso mixto. Si alguna de esas alternativas resulta viable y el mercado la reconoce, el valor del terreno podría estar relacionado no solo con lo que actualmente ocurre sobre él, sino también con lo que razonablemente podría hacerse.
Esta posibilidad introduce una de las preguntas más importantes de la valoración inmobiliaria:
¿Cuál es el uso que permite obtener el mayor valor del inmueble?
Las International Valuation Standards utilizan el concepto de highest and best use, que podemos traducir como mayor y mejor uso, para referirse al uso que, desde la perspectiva de los participantes del mercado, produciría el mayor valor para un activo. Para que pueda considerarse como tal, ese uso debe ser físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable y conducir al mayor valor.1
Pero esta definición necesita una precisión importante: mayor y mejor uso no significa imaginar el proyecto más grande, más rentable en apariencia o más ambicioso que pueda construirse sobre un terreno. El análisis debe partir de condiciones reales y razonablemente sustentables.
1. El uso actual no siempre explica el valor
Cuando observamos un inmueble, lo primero que vemos es su uso actual. Una casa se utiliza como vivienda, una oficina como espacio de trabajo, un almacén como instalación logística o un terreno como playa de estacionamiento.
Ese uso proporciona información importante porque muestra cómo se está aprovechando el inmueble en la fecha de valoración. Pero el uso existente no es necesariamente el único posible ni, en todos los casos, el que genera el mayor valor.
Un terreno ocupado por una vivienda antigua puede encontrarse en una zona donde el planeamiento permite edificaciones de mayor intensidad. Un inmueble industrial puede permanecer físicamente operativo, pero encontrarse en un entorno que con el tiempo se ha transformado hacia usos comerciales o residenciales. Del mismo modo, un lote aparentemente subutilizado podría encontrarse limitado por su forma, dimensiones, accesibilidad o normativa urbanística, de manera que un desarrollo más intensivo resulte inviable.
Por eso, el análisis no debería comenzar preguntando simplemente:
¿Qué uso tiene actualmente el inmueble?
La pregunta más completa es:
¿Qué usos son realmente posibles y cuál de ellos es económicamente más representativo para explicar su valor?
Esta diferencia resulta especialmente importante cuando analizamos terrenos o inmuebles cuya configuración permite alternativas de utilización. El valor puede estar relacionado con el uso actual, pero también con un uso alternativo que los participantes del mercado considerarían razonablemente al momento de tomar una decisión.
2. ¿Qué significa realmente “mayor y mejor uso”?
El mayor y mejor uso no se determina eligiendo directamente la alternativa que produce el precio más alto.
Primero debemos identificar cuáles de los usos considerados pueden realmente existir.
Las IVS establecen que el mayor y mejor uso debe cumplir cuatro condiciones: ser físicamente posible, legalmente permitido, financieramente viable y producir el mayor valor. Estas condiciones funcionan de manera conjunta.
Esto significa que un uso muy rentable en teoría queda descartado si físicamente no puede desarrollarse sobre el inmueble. Del mismo modo, un proyecto técnicamente posible no puede considerarse simplemente porque resulte atractivo económicamente si la normativa vigente no permite realizarlo.
También puede ocurrir lo contrario: un determinado uso puede estar permitido por la normativa y ser técnicamente posible, pero no existir una demanda suficiente para justificar la inversión necesaria.
Por tanto, el análisis no consiste en buscar primero el uso de mayor valor y justificarlo después.
Debe seguir una secuencia lógica:
posibilidad física → posibilidad legal → viabilidad económica → comparación de valor.
Solo entre las alternativas que superan razonablemente las primeras condiciones podemos preguntarnos cuál genera el mayor valor.
Esta secuencia es importante porque evita que el concepto de mayor y mejor uso se convierta en una forma de especulación sobre escenarios hipotéticos.
3. Lo posible depende del inmueble y de la normativa
La primera pregunta es física.
No todos los terrenos pueden soportar cualquier desarrollo. La superficie, forma, frente, topografía, condiciones del suelo, acceso, disponibilidad de servicios, configuración y otras características pueden facilitar o limitar determinados usos.
Un lote muy angosto puede tener dificultades para desarrollar cierto tipo de proyecto, aunque su ubicación sea excelente. Un terreno con pendiente pronunciada podría requerir inversiones importantes para alcanzar un determinado aprovechamiento. Una parcela sin acceso adecuado puede enfrentar limitaciones que no aparecen al observar únicamente su superficie.
Pero que un uso sea físicamente posible tampoco significa que pueda desarrollarse legalmente.
La zonificación, los usos permitidos, la altura, la densidad, los retiros, los parámetros edificatorios, las restricciones y otras condiciones urbanísticas pueden definir qué alternativas resultan admisibles.
El RNT peruano exige que en la tasación de un predio urbano se identifique la zonificación y el uso actual, de acuerdo con el plano de zonificación vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente. Cuando no existe plan de desarrollo urbano ni zonificación, el perito debe describir el uso predominante del entorno cuando este influya en la determinación del valor del terreno.
Asimismo, en la determinación del valor comercial de mercado de un terreno urbano, el RNT dispone analizar muestras considerando características como ubicación, zonificación, extensión, entorno, topografía y otros aspectos que resulten necesarios.2
Estas disposiciones no significan que el RNT haya incorporado literalmente el concepto internacional de mayor y mejor uso. Sí muestran, sin embargo, que el uso, la zonificación y las características del terreno forman parte de los elementos que pueden incidir en su valoración.
Por eso, cuando analizamos un posible uso alternativo, no basta con afirmar que “la municipalidad permite construir más”. Debemos comprender qué permite realmente la normativa y qué puede ejecutarse razonablemente sobre el inmueble concreto.
4. Que un uso sea posible no significa que sea viable
Supongamos que tenemos un terreno en el que físicamente y de acuerdo con la normativa podría construirse un edificio de departamentos.
¿Eso significa que el mayor y mejor uso necesariamente será desarrollar ese proyecto?No. Todavía necesitamos saber si el mercado justificaría económicamente la inversión.
Un proyecto requiere recursos para adquirir o disponer del terreno, construir, diseñar, financiar, obtener autorizaciones, comercializar y asumir los riesgos asociados al proceso. Si el valor esperado de los productos inmobiliarios no permite cubrir razonablemente esos costos y proporcionar el rendimiento requerido por un participante del mercado, el uso puede ser posible pero no financieramente viable.
Esto explica por qué mayor intensidad no significa necesariamente mayor valor.
Un terreno puede admitir veinte pisos, pero quizá el mercado solo pueda absorber razonablemente un proyecto menor. Una zona puede permitir determinado uso comercial, pero carecer de demanda suficiente para sostenerlo. Del mismo modo, conservar el uso actual puede resultar económicamente más conveniente que realizar una transformación costosa cuya rentabilidad sea incierta.
Las IVS incorporan expresamente esta lógica al señalar que, para considerar financieramente viable un uso alternativo, debe analizarse si produce un rendimiento suficiente para un participante típico después de considerar los costos necesarios para convertir el activo a ese uso.
Por tanto, el análisis debe incorporar no solo lo que puede hacerse, sino también lo que económicamente tiene sentido hacer. Esta es una diferencia fundamental. El potencial urbanístico describe posibilidades. El mayor y mejor uso exige además evaluar si alguna de esas posibilidades tiene sustento económico.
5. El mayor valor no siempre exige cambiar el uso
A veces se interpreta el concepto de mayor y mejor uso como si siempre implicara sustituir lo existente. No es así. El uso actual puede ser precisamente el mayor y mejor uso cuando el inmueble está siendo utilizado de una manera que aprovecha adecuadamente su capacidad económica.
Una oficina bien ubicada en un sector consolidado de oficinas puede no necesitar ningún cambio. Una vivienda en una zona predominantemente residencial puede estar desarrollando plenamente el uso que el mercado reconoce como más valioso. Una instalación industrial especializada puede conservar su utilidad si su localización y características siguen siendo adecuadas para la actividad.
Las IVS reconocen expresamente que el mayor y mejor uso puede coincidir con el uso actual cuando este representa una utilización óptima del activo.
La comparación, por tanto, no debe partir de la presunción de que “otro uso siempre será mejor”.
El análisis podría llevarnos a tres conclusiones diferentes:
- el uso actual continúa siendo el más representativo;
- existe un uso alternativo que podría generar un mayor valor;
- o las alternativas consideradas no cuentan todavía con suficiente sustento para modificar la interpretación basada en el uso existente.
Este último caso es especialmente importante.
Una expectativa de cambio futuro no debería incorporarse automáticamente al valor solo porque resulte posible imaginarla. Debemos distinguir entre una posibilidad razonablemente reconocida por el mercado y una expectativa meramente especulativa.
La normativa española ofrece una referencia comparativa interesante. La Orden ECO/805/2003 incorpora expresamente el principio de mayor y mejor uso y establece que, cuando un inmueble puede destinarse a distintos usos, debe considerarse dentro de sus posibilidades legales y físicas aquel económicamente más aconsejable; para terrenos susceptibles de diferentes intensidades edificatorias, considera la intensidad que permita obtener el mayor valor.3
La misma norma, sin embargo, también advierte sobre escenarios especulativos cuya materialización futura no esté asegurada. Aunque este marco no es aplicable directamente a la práctica peruana, la distinción resulta útil: analizar potencial no significa valorar cualquier expectativa futura como si ya fuese una realidad.
6. ¿Cómo se refleja el mayor y mejor uso en una tasación?
El análisis del mayor y mejor uso no debería aparecer como una afirmación aislada del tipo:
“El terreno tiene potencial para un edificio.”
Una conclusión de esa naturaleza necesita estar sustentada.
El perito debe comprender qué usos son físicamente posibles, cuáles son legalmente admisibles, cuáles presentan viabilidad económica y cómo los participantes del mercado interpretarían esas alternativas.
Esto significa que el mayor y mejor uso puede requerir integrar información proveniente de distintas fuentes: características físicas del inmueble, normativa urbanística, comportamiento del mercado, costos, ingresos potenciales, riesgos y expectativas.
Los artículos anteriores de esta serie empiezan entonces a conectarse: El mercado puede mostrar cómo se valoran distintos productos inmobiliarios. El costo puede indicar qué representa desarrollar o sustituir determinadas mejoras. Los ingresos pueden ayudar a comprender la capacidad económica de algunos usos.
Y el análisis de mayor y mejor uso integra esas evidencias para responder una pregunta diferente:
¿Qué utilización del inmueble explica mejor su valor?
No siempre será necesario desarrollar un estudio completo de alternativas. En muchos inmuebles el uso actual puede resultar evidente y coherente con el mercado. Pero cuando existen diferencias importantes entre lo construido, lo permitido y lo que económicamente podría desarrollarse, ignorar esta relación puede llevar a una interpretación incompleta del valor.
Por eso, el mayor y mejor uso no es simplemente una característica adicional del inmueble. Es una forma de comprobar si estamos valorando el activo de acuerdo con la utilización que realmente resulta económicamente más relevante.
Notas
- International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards (IVS), edición 2025, IVS 102 Bases of Value, Appendix A90, Highest and Best Use. Las IVS definen el mayor y mejor uso desde la perspectiva de los participantes como aquel que produce el mayor valor y establecen que debe ser físicamente posible, financieramente viable, legalmente permitido y conducir al mayor valor. También reconocen que puede coincidir con el uso actual y que los costos de conversión deben considerarse cuando se analiza un uso alternativo. ↩︎
- PERÚ. Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y modificado, entre otras, por las Resoluciones Ministeriales N.º 424-2017-VIVIENDA, N.º 124-2020-VIVIENDA y N.º 186-2021-VIVIENDA. El artículo 9 regula la identificación de la zonificación y uso actual del predio; el artículo 24 dispone que, para determinar valores comerciales de mercado de terrenos urbanos, las muestras deben analizarse considerando, entre otros aspectos, ubicación, zonificación, extensión, entorno y topografía. Estas disposiciones se citan como elementos relevantes para analizar el uso y las características del predio, sin atribuir al RNT la definición internacional de highest and best use. ↩︎
- ESPAÑA. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, texto consolidado. El artículo 3 incorpora expresamente el principio de mayor y mejor uso dentro del ámbito propio de la norma. La Orden también diferencia de las hipótesis razonables aquellos elementos especulativos asociados, entre otros supuestos, a expectativas de cambio de uso o edificabilidad cuya materialización futura no esté asegurada. ↩︎
Una última pregunta
Si el uso que permite obtener el mayor valor puede ser diferente del uso actual, aparece una consecuencia especialmente interesante.
¿Qué ocurre cuando el terreno puede sostener un uso económicamente más valioso que el que permiten aprovechar las edificaciones existentes?
En algunos casos, una construcción puede aportar valor. En otros, puede limitar el aprovechamiento del terreno. Entonces surge la siguiente pregunta:
Ese será el próximo paso de esta serie.