¿Qué es la obsolescencia y cómo afecta el valor de un inmueble?

PorMaurice Calmet Williams

Serie 3 — Entender el valor de un inmueble

Un edificio puede conservar sus muros, techos y estructura en buenas condiciones y, sin embargo, resultar cada vez menos atractivo para sus posibles compradores o usuarios. Sus ambientes podrían responder a necesidades que ya no son habituales, sus instalaciones podrían haber quedado rezagadas frente a las exigencias actuales o su distribución podría dificultar un uso eficiente. En estos casos, el problema no necesariamente es el deterioro físico, sino la pérdida de utilidad o de adecuación frente a las necesidades del mercado.

Esta situación permite comprender el concepto de obsolescencia. En términos generales, hablamos de obsolescencia cuando las características de un inmueble dejan de responder adecuadamente a las necesidades, expectativas o condiciones que determinan su utilidad económica. No significa simplemente que el inmueble sea antiguo, ni implica que toda edificación con varios años de uso haya perdido valor. Lo relevante es la relación entre sus características y las exigencias actuales de quienes podrían utilizarlo o adquirirlo.

La antigüedad describe cuánto tiempo ha transcurrido; la obsolescencia ayuda a explicar por qué determinadas características pueden haber perdido utilidad o atractivo. Esta diferencia es importante para interpretar una tasación, porque dos inmuebles de la misma edad y en un estado de conservación semejante pueden presentar valores distintos si uno responde mejor que el otro a las necesidades del mercado.

1. Un inmueble puede conservarse bien y, aun así, perder utilidad

Cuando pensamos en la pérdida de valor de un inmueble, solemos asociarla con paredes deterioradas, filtraciones, instalaciones dañadas o acabados desgastados. Estos problemas pueden reducir su utilidad y generar costos de reparación, pero no representan todas las formas en que un inmueble puede perder competitividad. Una edificación puede encontrarse físicamente bien conservada y, al mismo tiempo, presentar características poco adecuadas para el uso que podría tener en el mercado actual.

Imaginemos una oficina cuyo estado de conservación es bueno, pero que tiene una distribución muy compartimentada, instalaciones insuficientes para las necesidades tecnológicas actuales y espacios poco flexibles para organizar los puestos de trabajo. Aunque sus componentes físicos no estén deteriorados, una empresa interesada en alquilarla podría preferir otra oficina que permita una utilización más eficiente del espacio. La primera propiedad no necesariamente requiere una reparación importante; su dificultad está en que ofrece una utilidad menos conveniente frente a las alternativas disponibles.

Algo semejante puede ocurrir con una vivienda que dispone de ambientes excesivamente pequeños, una circulación poco funcional o instalaciones que ya no responden a las expectativas habituales de sus compradores potenciales. Estas características no convierten automáticamente la vivienda en un inmueble obsolescente, porque su importancia depende del segmento de mercado, del uso considerado y de las posibilidades de adaptación. Sin embargo, pueden afectar su atractivo relativo y hacer que los interesados exijan un precio menor o consideren necesario invertir en modificaciones.

Por eso, no es correcto concluir que un inmueble pierde valor únicamente porque envejece, ni asumir que una buena conservación garantiza que mantenga su posición en el mercado. La edad, el estado físico y la adecuación funcional son dimensiones relacionadas, pero distintas. Una tasación debe considerar cómo influyen en el bien concreto y evitar que una sola característica sustituya el análisis de las demás.

2. La obsolescencia no es lo mismo que la depreciación física

La depreciación física se relaciona con el desgaste, el deterioro y la pérdida de condiciones materiales de una edificación a lo largo del tiempo y por efecto de su uso, mantenimiento y conservación. Una instalación sanitaria deteriorada, una cubierta que presenta filtraciones o elementos constructivos dañados son ejemplos de situaciones que pueden requerir reparaciones para recuperar condiciones adecuadas de funcionamiento. En estos casos, la pérdida de utilidad está asociada principalmente al estado físico del inmueble.

La obsolescencia, en cambio, puede aparecer aunque los componentes estén en condiciones aceptables. Una instalación eléctrica puede funcionar correctamente y, sin embargo, resultar insuficiente para las necesidades de un uso determinado; una distribución puede ser estructuralmente segura, pero poco compatible con la forma en que hoy se utiliza un espacio; y un edificio puede seguir cumpliendo su función básica, aunque otras alternativas ofrezcan mejores prestaciones o menores costos de operación. La diferencia no reside necesariamente en que el inmueble esté mal construido o mal mantenido, sino en que sus características pueden haber perdido conveniencia frente a otras opciones.

Esta distinción tiene consecuencias para la valoración. Si el problema es una deficiencia física reparable, la reparación podría recuperar parte de la utilidad perdida. Si la dificultad responde a una distribución poco eficiente o a instalaciones desactualizadas, la solución podría exigir una adaptación más compleja, y su conveniencia dependerá de los costos, de las restricciones existentes y de los beneficios que se esperan obtener. En otros casos, una intervención puede ser técnicamente posible, pero económicamente poco razonable frente a la utilidad que añadiría al inmueble.

El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú contempla la depreciación de las edificaciones considerando su antigüedad y estado de conservación, de acuerdo con los criterios y tablas previstos en sus artículos 13 y 30. También contiene una disposición específica sobre edificaciones en desuso u obsolescentes en el artículo 35. Esta regulación permite reconocer que el tratamiento de una edificación exige atender a su situación concreta; no obstante, los porcentajes de depreciación reglamentaria no deben interpretarse como una medición universal de todas las formas de obsolescencia que pueden influir en el valor comercial.1

Las Normas Internacionales de Valuación ofrecen una clasificación conceptual más amplia dentro del enfoque del costo: distinguen la obsolescencia física, la funcional y la externa o económica. En ese marco, el término depreciación empleado en el enfoque del costo se refiere a los ajustes que reflejan la pérdida de valor por obsolescencia, y no debe confundirse automáticamente con el tratamiento contable o tributario de la depreciación. Esta precisión es relevante porque una misma palabra puede utilizarse con significados diferentes según el contexto profesional.2

3. Cuando el inmueble deja de responder a las necesidades actuales

La obsolescencia funcional aparece cuando las características del inmueble ofrecen una utilidad inferior a la que podría proporcionar una alternativa más adecuada. Puede relacionarse con el diseño, la distribución, las especificaciones, las instalaciones o la tecnología incorporada. No se trata de exigir que toda edificación cumpla con las preferencias más recientes, sino de analizar si las características existentes representan una desventaja relevante frente a los inmuebles que compiten por una demanda semejante.

Pensemos en un edificio de oficinas que fue diseñado para una organización con muchos ambientes cerrados y puestos de trabajo individuales. Si los usuarios potenciales del mercado al que se dirige ahora necesitan espacios flexibles, mejores instalaciones de conectividad y áreas comunes funcionales, la distribución original podría representar una desventaja. El edificio puede continuar siendo utilizable, pero su adaptación puede requerir inversiones y tiempo. La importancia económica de esa limitación dependerá de la demanda, de las alternativas disponibles y de la posibilidad real de modificar sus espacios.

También puede presentarse el caso contrario: una característica que parece anticuada no necesariamente reduce el valor. Una distribución tradicional puede seguir siendo adecuada para determinados usuarios, mientras que una solución más moderna puede no ofrecer una ventaja significativa en un segmento específico. Del mismo modo, una instalación antigua puede conservar utilidad si cumple las exigencias pertinentes y responde a las necesidades de los ocupantes. Por eso, la obsolescencia no debe identificarse únicamente por la edad de los componentes o por una preferencia estética del evaluador.

La pregunta central es si existe una diferencia significativa entre la utilidad que ofrece el inmueble y la que el mercado espera de una alternativa razonable. Cuando esa diferencia obliga a realizar inversiones, limita el uso posible o reduce el atractivo frente a propiedades competidoras, puede tener consecuencias económicas. Sin embargo, esas consecuencias deben sustentarse en las características del inmueble y en la evidencia pertinente, no en una apreciación subjetiva de que el diseño es antiguo o poco atractivo.

4. Cuando la causa está fuera del inmueble

No toda pérdida de utilidad se origina en las características físicas o funcionales de la edificación. En ocasiones, el cambio proviene del entorno económico, de la demanda o de las condiciones de la ubicación. Una propiedad puede seguir funcionando correctamente y conservar una distribución adecuada, pero encontrarse en un mercado que ya no necesita la misma cantidad o el mismo tipo de espacio. En ese caso, la dificultad puede ser externa al inmueble, aunque sus efectos se reflejen en su valor.

Un ejemplo sería un local comercial ubicado en una zona que pierde parte de su actividad económica. Si disminuye el tránsito de clientes, cierran establecimientos cercanos o cambian los patrones de consumo, el local podría resultar menos atractivo para ciertos negocios, aunque su estado físico y sus instalaciones permanezcan iguales. Otro ejemplo sería un edificio diseñado para un uso que experimenta una contracción prolongada de la demanda. La propiedad no necesariamente se ha deteriorado, pero puede tener menos oportunidades de ocupación o generar ingresos inferiores a los que se esperaban anteriormente.

Las IVS 2025 reconocen la obsolescencia externa o económica como una pérdida de utilidad provocada por factores económicos o de localización externos al activo. Estos factores pueden ser temporales o permanentes, distinción que importa al analizar su efecto. Una disminución coyuntural de la demanda no necesariamente tiene las mismas consecuencias que una transformación estructural del mercado que reduzca de manera persistente la utilidad de un tipo de inmueble.

Esto no significa que toda caída de precios o todo cambio del entorno deba calificarse automáticamente como obsolescencia externa. El artículo 12 de esta serie explicó que el valor puede variar por cambios generales del mercado aun cuando el inmueble no cambie. La obsolescencia externa es un concepto más específico: se refiere a la pérdida de utilidad relacionada con condiciones externas que afectan al activo. Por ello, es necesario distinguir entre una variación general de las condiciones de mercado y una desventaja económica particular o persistente que reduzca la utilidad del inmueble considerado.

Esta diferencia también ayuda a evitar una doble contabilización. Si el efecto de una menor demanda ya está reflejado en los precios de mercado utilizados para estimar el valor, no corresponde introducir una reducción adicional sin justificar que existe un efecto distinto que todavía no ha sido considerado. La valoración debe integrar las evidencias de manera coherente, en lugar de acumular ajustes por conceptos que podrían describir parcialmente el mismo fenómeno.

5. ¿Puede corregirse la obsolescencia?

Algunas formas de obsolescencia pueden corregirse mediante reparaciones, remodelaciones, ampliaciones o adaptaciones. Otras pueden ser difíciles de solucionar porque dependen de la estructura del edificio, de restricciones normativas, de las condiciones del entorno o de una inversión que no resulta económicamente conveniente. Por eso, identificar una limitación no basta para determinar su efecto sobre el valor: también es necesario comprender si puede corregirse y qué implicaría hacerlo.

Una vivienda con instalaciones desactualizadas podría mejorar su funcionalidad mediante una renovación. Una oficina con una distribución poco eficiente podría adaptarse si las características constructivas permiten reorganizar sus espacios. En ambos casos, la intervención puede aumentar el atractivo del inmueble, pero el costo de las obras no necesariamente se traduce en un incremento equivalente de valor. El mercado puede reconocer solo una parte de la inversión, especialmente si las mejoras no corresponden a las preferencias de los compradores o si el costo de ejecución supera el beneficio económico esperado.

También existen situaciones en las que la adaptación no resulta viable. Una edificación puede presentar limitaciones que impidan incorporar determinadas instalaciones o modificar sustancialmente su distribución sin una intervención desproporcionada. En otros casos, el costo de modernizarla puede acercarse o superar la diferencia entre su utilidad actual y la de una alternativa más adecuada. En tales circunstancias, el propietario debe evaluar no solo si la obra es técnicamente posible, sino también si el mercado reconocerá un beneficio suficiente para justificarla.

El artículo 35 del RNT ofrece una referencia normativa específica para las edificaciones en desuso u obsolescentes: establece que se tasan en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines, o se declaran sin valor cuando no puedan ser aprovechadas de alguna manera. Esta disposición no debe ampliarse hasta convertirla en una regla automática para toda edificación antigua o funcionalmente desactualizada. Su aplicación exige examinar la condición de la edificación y sus posibilidades reales de aprovechamiento, dentro del ámbito correspondiente del Reglamento.

La posibilidad de adaptación también conecta la obsolescencia con el análisis del mayor y mejor uso desarrollado en el artículo 8 y con la relación entre terreno y edificaciones examinada en el artículo 9. Si una construcción ofrece una utilidad limitada para su uso actual, puede ser pertinente estudiar si admite otro uso compatible con las condiciones físicas, normativas y económicas del predio. En algunos casos, la adaptación puede ser la alternativa más razonable; en otros, la edificación existente puede limitar el aprovechamiento del terreno. Ninguna conclusión debe darse por supuesta sin evaluar las posibilidades reales y la evidencia disponible.

6. La obsolescencia debe interpretarse, no presumirse

Reconocer la obsolescencia es importante porque permite comprender por qué dos inmuebles físicamente semejantes pueden presentar valores diferentes, o por qué una edificación bien conservada puede resultar menos competitiva que otra más adecuada para el mercado. Sin embargo, el concepto no debe utilizarse como una etiqueta general para justificar cualquier reducción de valor. Es necesario identificar qué característica ha perdido utilidad, frente a qué alternativa se establece la comparación y de qué manera esa diferencia afecta las condiciones económicas del inmueble.

La edad, el estado de conservación, la funcionalidad y las condiciones externas aportan información distinta. Un inmueble antiguo puede conservar una utilidad elevada; una edificación relativamente reciente puede presentar deficiencias de diseño; y una propiedad bien construida y funcional puede perder atractivo debido a una transformación de su mercado. La tasación debe distinguir estas situaciones y evitar que la antigüedad se convierta en una explicación automática de la pérdida de valor.

Esta perspectiva también completa la relación entre los enfoques de valoración estudiados en la serie. El enfoque de mercado puede mostrar cómo se reconocen las diferencias entre inmuebles comparables; el enfoque de costos ayuda a considerar el costo de una alternativa de utilidad equivalente y los ajustes por depreciación u obsolescencia; y el enfoque de renta permite examinar cómo las limitaciones funcionales o económicas pueden influir en los ingresos que el inmueble es capaz de generar. La importancia de cada evidencia depende de las características del bien, de la finalidad de la tasación y de las condiciones del mercado.

Con este artículo concluimos la Serie 3, Entender el valor de un inmueble. A lo largo de sus trece artículos hemos examinado por qué el valor no se explica mediante una sola característica, un precio aislado o una operación mecánica. La valoración exige relacionar las condiciones físicas del bien con su utilidad, sus posibilidades de aprovechamiento, las expectativas del mercado y el momento al que se refiere la tasación.

Referencias bibliográficas

Notas a pie de página

  1. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y sus modificatorias. Véanse los artículos 13 y 30, sobre antigüedad, estado de conservación y depreciación de las edificaciones, y el artículo 35, sobre edificaciones en desuso u obsolescentes. El artículo 35 dispone que estas edificaciones se tasen en función de su aprovechamiento para otros fines o se declaren sin valor cuando no puedan ser aprovechadas. Esta disposición debe interpretarse dentro de su ámbito específico y no como una definición general de todas las categorías de obsolescencia utilizadas internacionalmente. ↩︎
  2. International Valuation Standards Council (IVSC), International Valuation Standards (IVS), edición efectiva desde el 31 de enero de 2025, IVS 103, apéndice A30.15–A30.21, sobre depreciación y obsolescencia dentro del enfoque del costo. Las normas distinguen la obsolescencia física, funcional y externa o económica, y explican su relación con la pérdida de utilidad del activo. Las IVS constituyen estándares internacionales y deben distinguirse de las disposiciones nacionales aplicables a cada encargo de tasación. ↩︎

Una última pregunta:

Cuando observamos un inmueble y tratamos de comprender su valor, ¿estamos mirando únicamente lo que existe físicamente o también estamos comprendiendo la utilidad que ofrece, las alternativas que representa y las condiciones del mercado que le dan significado económico?

Esa es la idea que reúne toda la serie:

Entender el valor de un inmueble exige mirar más allá del inmueble mismo.

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