¿Qué es el valor residual de un terreno?

PorMaurice Calmet Williams

Un terreno puede tener un precio de mercado observable y, al mismo tiempo, despertar el interés de un promotor que se pregunta cuánto podría pagar por él para desarrollar un proyecto inmobiliario. Ambas preguntas están relacionadas, pero no son equivalentes. Mientras el análisis de mercado busca interpretar cuánto vale el terreno en las condiciones existentes, el análisis residual parte de un proyecto posible y examina qué valor podría quedar disponible para el terreno después de considerar los recursos necesarios para hacerlo realidad.

Esta diferencia permite entender por qué el valor residual es especialmente relevante cuando se evalúan terrenos con potencial de desarrollo. Sin embargo, también explica su principal limitación: el resultado no depende únicamente del terreno, sino de una serie de estimaciones sobre el proyecto futuro. El valor residual no es una cantidad que el terreno tenga por sí mismo, sino una conclusión que depende de la viabilidad económica del desarrollo planteado.

1. Del proyecto inmobiliario al valor del terreno

Cuando un promotor analiza un terreno, normalmente no lo considera como un bien aislado. Lo evalúa en función de lo que podría desarrollar en él: viviendas, oficinas, locales comerciales u otro producto inmobiliario compatible con las condiciones del predio. Su interés económico consiste en determinar si los ingresos que podría obtener con el proyecto justificarían la inversión necesaria, incluido el importe que tendría que destinar a adquirir el terreno.

Esta perspectiva introduce una pregunta distinta de la que se formula en una comparación directa con otros terrenos: en lugar de preguntarnos solamente cuánto se paga por predios semejantes, nos preguntamos cuánto podría soportar económicamente un proyecto inmobiliario por el terreno que necesita. El análisis residual busca responder a esa segunda pregunta, tomando como punto de partida el valor esperado del desarrollo y considerando los recursos que deben destinarse a realizarlo.

El razonamiento parece sencillo, pero requiere una distinción fundamental. El valor de venta previsto para los departamentos, oficinas o locales terminados no corresponde íntegramente al terreno. Antes de que esos productos puedan venderse, es necesario afrontar costos de construcción, honorarios profesionales, gastos de gestión, comercialización y otros desembolsos asociados al proyecto. Además, el promotor necesita una rentabilidad que compense el capital comprometido y los riesgos asumidos. Solo después de considerar estos elementos puede evaluarse qué importe sería económicamente atribuible al terreno.

Por eso, el valor residual no debe interpretarse como una promesa de rentabilidad ni como una garantía de que el terreno podrá venderse por el importe calculado. Es una estimación condicionada a que las hipótesis del proyecto resulten razonables y a que el mercado responda de una manera compatible con ellas. Su utilidad consiste en hacer visible la relación entre el desarrollo inmobiliario y el valor que puede sostener el suelo.

2. El valor del proyecto terminado no es el valor del terreno

Para comprender el razonamiento residual, conviene separar mentalmente tres componentes: el valor esperado de los productos inmobiliarios terminados, los recursos necesarios para producirlos y el valor que podría corresponder al terreno. El primero representa los ingresos que el proyecto podría generar; el segundo reúne los costos, gastos y compensaciones económicas necesarios para llevarlo adelante; y el tercero es el resultado que se intenta estimar a partir de la relación entre ambos.

Esta separación evita un error frecuente: asumir que un terreno vale más simplemente porque permite construir una mayor cantidad de metros cuadrados. Una mayor edificabilidad puede abrir la posibilidad de generar más ingresos, pero también puede exigir una inversión superior, mayores gastos de gestión, plazos de ejecución más prolongados y una comercialización más compleja. El incremento del volumen edificable no se traduce necesariamente en un incremento proporcional del valor del terreno, porque los ingresos y los recursos requeridos no crecen siempre en la misma proporción.

Imaginemos dos terrenos que permiten desarrollar edificios de características semejantes. En uno de ellos, los productos terminados podrían venderse a precios elevados y encontrar compradores con relativa facilidad; en el otro, la demanda podría ser más limitada o los costos de ejecución considerablemente mayores. Aunque las posibilidades urbanísticas parezcan similares, el importe que un promotor podría destinar a cada terreno no tendría por qué ser el mismo. El valor residual permite analizar esa diferencia desde la economía del proyecto, en lugar de limitarse a comparar las características físicas de los predios.

También es importante distinguir entre el resultado de un proyecto y el valor del terreno en su estado actual. El proyecto terminado todavía no existe, y su valor futuro depende de decisiones, inversiones y acontecimientos que pueden producirse después de la fecha de tasación. En consecuencia, el valor residual debe interpretarse como una estimación formulada a una fecha determinada, sobre la base de una hipótesis de desarrollo explícita y sustentada, no como una equivalencia automática entre el valor futuro del edificio y el valor presente del suelo.

3. Un resultado condicionado por la viabilidad del proyecto

El razonamiento residual solo resulta útil cuando el desarrollo considerado tiene fundamento. No basta con imaginar un edificio atractivo o asumir que el mercado absorberá todas las unidades previstas. El proyecto debe ser compatible con las condiciones físicas del terreno, con las disposiciones urbanísticas aplicables y con las posibilidades económicas que ofrece el mercado. Esta exigencia se relaciona con el análisis del mayor y mejor uso abordado en el artículo 8 y con el potencial de desarrollo examinado en el artículo 10 de esta serie: antes de estimar cuánto podría valer un terreno a partir de un proyecto, es necesario justificar por qué ese proyecto constituye una hipótesis razonable.1

La viabilidad económica exige prestar atención tanto a los ingresos como a los recursos necesarios para obtenerlos. Los precios de venta deben guardar relación con la evidencia disponible y con las características del producto que realmente podría ofrecerse. Los costos, por su parte, deben representar de manera razonable las exigencias de construcción y desarrollo, sin omitir gastos relevantes. Una estimación optimista de los ingresos o una previsión incompleta de los costos puede producir un valor residual aparentemente elevado, aunque el proyecto no pueda sostenerlo en condiciones reales.

El tiempo también modifica el resultado. Un proyecto que requiere varios años para obtener autorizaciones, ejecutar las obras y vender sus unidades expone al promotor a incertidumbres diferentes de las que afrontaría en un desarrollo de ejecución inmediata. Durante ese período pueden cambiar los precios inmobiliarios, los costos de construcción, las condiciones de financiamiento y el comportamiento de la demanda. Por ello, no es indiferente que los ingresos se esperen en el corto plazo o que dependan de un proceso prolongado de desarrollo y comercialización.

El riesgo y la rentabilidad esperada completan esta relación. Un promotor no evalúa únicamente si los ingresos previstos superarían los desembolsos: también considera si la ganancia potencial compensa el tiempo, el capital y la incertidumbre que deberá asumir. Si el proyecto presenta riesgos elevados, puede requerir una rentabilidad mayor para resultar atractivo. Esa exigencia reduce el importe que económicamente podría destinarse al terreno. En consecuencia, un proyecto puede generar ingresos importantes y, aun así, sostener un valor residual modesto si sus costos, plazos o riesgos son igualmente elevados.

4. ¿El valor residual es el precio que debería pagarse por el terreno?

El resultado residual puede servir como referencia para evaluar una adquisición, pero no determina por sí solo el precio de una compraventa. El importe que un promotor estaría dispuesto a ofrecer depende de las hipótesis adoptadas, de su estrategia, de su capacidad financiera y de la rentabilidad que considere aceptable. Otro promotor podría llegar a una conclusión diferente si tiene costos distintos, una estructura de financiamiento diferente o una capacidad especial para gestionar el desarrollo. Estas diferencias no significan necesariamente que uno de los análisis sea incorrecto, aunque sí obligan a examinar qué supuestos explican la divergencia.

Además, el valor residual debe contrastarse con la evidencia de mercado disponible para el propio terreno. Si existen compraventas comparables suficientemente representativas, estas ofrecen información directa sobre cómo se están valorando predios semejantes. El análisis residual aporta una perspectiva complementaria, particularmente cuando las posibilidades de desarrollo influyen de manera importante en la decisión económica de los participantes del mercado. Ninguna de estas fuentes debe aceptarse de forma automática: su relevancia depende de la calidad de la información, de las características del inmueble y de la finalidad de la tasación.

Esta distinción también ayuda a comprender por qué el valor residual no es necesariamente igual al valor de mercado del terreno. El primero es el resultado de un análisis basado en una hipótesis de desarrollo; el segundo es una conclusión de valor referida al bien en las condiciones y a la fecha consideradas, de acuerdo con la base de valor correspondiente. Ambos pueden aproximarse cuando el proyecto planteado representa una alternativa realista y los supuestos reflejan adecuadamente las expectativas de los participantes del mercado. Pero también pueden diferir, por ejemplo, si el proyecto propuesto no es el más probable, si sus parámetros son demasiado optimistas o si existen referencias de mercado que apuntan a otra conclusión.

Por esta razón, un valor residual no debería presentarse como una cifra indiscutible ni como una autorización para elevar el precio de oferta. Su significado depende de la calidad de la evidencia y de la coherencia de las hipótesis utilizadas. Cuando las variables principales son inciertas, es especialmente importante reconocer que pequeñas variaciones en los ingresos, los costos, los plazos o la rentabilidad exigida pueden producir cambios relevantes en el resultado.

5. ¿Qué lugar ocupa el método residual en la tasación?

El método residual forma parte del conjunto de herramientas que pueden contribuir a valorar inmuebles vinculados con proyectos de desarrollo. Su lógica reúne elementos que también aparecen en otros enfoques de valoración: los ingresos previstos se relacionan con el análisis de mercado, mientras que los costos necesarios para materializar el proyecto se relacionan con el enfoque de costos. El resultado depende de la manera en que se integran estos elementos y, cuando corresponde, del tratamiento del tiempo y del riesgo.2

Sin embargo, no debe confundirse la explicación conceptual del método con una regla universal aplicable a cualquier terreno. Su pertinencia depende del tipo de inmueble, de la información disponible, de la finalidad de la valoración y de las normas que correspondan. En particular, la Orden ECO/805/2003 de España regula el método residual mediante procedimientos estático y dinámico y establece condiciones específicas para su utilización en el ámbito de aplicación de esa norma. Sus artículos 34 a 42 constituyen una referencia comparativa útil para comprender la importancia de los ingresos previstos, los costos, los plazos y la rentabilidad del promotor; no obstante, esas disposiciones no son normativa peruana y no deben trasladarse automáticamente a una tasación realizada en el Perú.3

En el contexto peruano, el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y sus modificatorias, establece el marco técnico normativo aplicable dentro de su ámbito. Sus disposiciones sobre el uso del suelo, las características del terreno y los procedimientos de tasación pertinentes deben considerarse según el tipo de predio y la finalidad del encargo. No corresponde atribuir al RNT una regulación general del método residual idéntica a la española sin identificar una disposición específica que la sustente. Del mismo modo, las Normas Internacionales de Valuación aportan un marco profesional internacional para el análisis de inmuebles vinculados con desarrollos, pero su uso no elimina la necesidad de identificar las disposiciones nacionales aplicables.[1][2]

En definitiva, el método residual no sustituye el juicio profesional ni convierte una proyección inmobiliaria en un hecho cierto. Su aporte consiste en comprobar si el valor atribuido al terreno resulta coherente con el desarrollo que razonablemente podría realizarse en él. Cuanto más inciertas sean las condiciones del proyecto, mayor será la necesidad de explicar las hipótesis, reconocer las limitaciones de la información y evitar una precisión que el análisis no puede sostener.

6. El valor residual como conclusión, no como promesa

El valor residual permite mirar un terreno desde la perspectiva de lo que podría producir económicamente, pero esa mirada debe mantenerse vinculada a la realidad. Las posibilidades urbanísticas, el atractivo comercial de un proyecto y las expectativas de crecimiento no bastan por sí solos para justificar un importe. Es necesario relacionarlos con la demanda, los precios que el mercado podría reconocer, los costos de desarrollo, los plazos y la rentabilidad que exigiría un promotor razonable.

Por ello, la principal pregunta no es cuánto podría valer un proyecto en el escenario más favorable, sino qué valor puede sostener el terreno bajo una hipótesis de desarrollo suficientemente fundamentada. Esa diferencia separa una estimación profesional de una expectativa especulativa. También explica por qué el valor residual puede ser una herramienta valiosa para analizar terrenos con potencial, pero no debe convertirse en la única referencia ni utilizarse sin contrastar sus resultados con otras evidencias pertinentes.

En los artículos anteriores hemos visto cómo el valor depende de la comparabilidad, de las características del inmueble, de los enfoques de valoración y de las posibilidades de aprovechamiento. El análisis residual reúne varias de esas relaciones en una sola pregunta: ¿qué parte del valor económico que podría generar un desarrollo puede atribuirse razonablemente al terreno que lo hace posible? La respuesta no depende de una cifra aislada, sino de la coherencia de todo el razonamiento.

Pero el valor de un inmueble tampoco permanece necesariamente constante después de una tasación. Aunque el terreno y las edificaciones no experimenten cambios físicos, el mercado, las condiciones económicas y las expectativas pueden modificar la percepción de su valor. Comprender esta dimensión temporal nos permitirá completar lo aprendido sobre los factores que explican el valor de un inmueble.

Referencias bibliográficas

Notas a pie de página

  1. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado mediante Resolución Ministerial N.º 172-2016-VIVIENDA y modificado, entre otras, por las resoluciones ministeriales N.º 424-2017-VIVIENDA, N.º 124-2020-VIVIENDA y N.º 186-2021-VIVIENDA. Las disposiciones sobre zonificación, uso del predio y valoración de terrenos deben interpretarse según el tipo de bien y el ámbito de aplicación del Reglamento. ↩︎
  2. International Valuation Standards Council (IVSC), International Valuation Standards (IVS), edición 2025, vigente desde el 31 de enero de 2025. Las normas internacionales ofrecen criterios para la valoración de derechos sobre bienes inmuebles y de propiedades vinculadas con desarrollos. Su aplicación debe distinguirse de la normativa nacional obligatoria que corresponda al encargo. ↩︎
  3. España, Ministerio de Economía, Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, texto consolidado, sección 5.ª, artículos 34–42. Esta regulación contempla los procedimientos residual dinámico y estático, sus condiciones de aplicación y los principales componentes del análisis. Se cita únicamente como referencia comparativa, no como norma aplicable directamente en el Perú. ↩︎

Una última pregunta:

¿Por qué el valor de un inmueble puede cambiar aunque el inmueble no cambie?

En el siguiente artículo de la serie abordaremos esta cuestión para comprender cómo el paso del tiempo y las variaciones del entorno pueden modificar el valor de un bien, incluso cuando sus características físicas permanecen iguales.

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