¿Quién puede realizar una tasación inmobiliaria?
No basta con saber cuánto vale un inmueble para realizar una tasación. Una valoración profesional requiere formación, experiencia, objetividad y, según la finalidad del encargo, cumplir con determinadas condiciones de habilitación o inscripción.
Tasar es un trabajo profesional
Cuando una persona observa un inmueble y afirma cuánto cree que podría valer, está formulando una opinión. Esa opinión puede ser útil, especialmente cuando proviene de alguien que conoce el mercado.
Una tasación es algo diferente.
El Reglamento Nacional de Tasaciones considera la tasación como un procedimiento mediante el cual un perito inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien a una determinada fecha, con el propósito de determinar su valor conforme al marco establecido por el Reglamento.1
Por ello, una tasación no consiste simplemente en conocer los precios de una zona, comparar algunos anuncios o aplicar un porcentaje sobre el precio solicitado por el propietario.
Requiere conocimientos técnicos, experiencia, análisis y juicio profesional.
Los International Valuation Standards siguen una lógica similar. La valoración es un proceso profesional cuyo resultado depende del propósito, la base de valor, la fecha de valoración, la información disponible, los métodos aplicables y el juicio del valuador.2
La persona que realiza una valoración debe, por tanto, estar en condiciones de comprender estos elementos y de sustentar razonadamente su conclusión.
¿Qué exige el marco peruano?
El RNT utiliza la expresión perito tasador para referirse al profesional que cuenta con las calificaciones, capacitación y experiencia necesarias para realizar tasaciones compatibles con su formación profesional, actuando de manera objetiva e imparcial.
La regulación también contempla la inscripción vigente en el registro de peritos adscritos del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento u otros registros de peritos.3
Esto es importante porque no existe un único registro que pueda interpretarse como una autorización universal para realizar cualquier tipo de tasación.
El régimen aplicable depende, entre otras circunstancias, de la naturaleza y finalidad del encargo.
Por ejemplo, el Registro de Peritos Adscritos al MVCS (RPA-MVCS) forma parte del régimen de tasaciones del Ministerio y está vinculado a los servicios de tasación que este presta, particularmente respecto de las entidades y empresas estatales comprendidas en su ámbito.4
En el ámbito financiero existe otro régimen. La regulación de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP establece el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) y exige la inscripción previa de los peritos para las valuaciones comprendidas en las normas aplicables a las empresas del sistema financiero y otros supervisados.5
La inscripción en el REPEV tampoco significa que la SBS certifique técnicamente cada valoración realizada por el perito. La propia regulación señala que la inscripción no implica una certificación de la idoneidad técnica del profesional por parte de la Superintendencia.6
Existen, además, registros destinados a otras funciones periciales.
El Registro de Peritos Judiciales (REPEJ) permite la actuación de profesionales como peritos dentro del sistema de administración de justicia, mientras que el Registro de Peritos Fiscales (REPEF) está destinado a profesionales que prestan apoyo especializado a la función fiscal.7
Estos registros tienen una finalidad institucional específica. Estar inscrito en ellos no significa que el profesional esté automáticamente habilitado para realizar cualquier tasación inmobiliaria bajo cualquier régimen.
No todos los registros cumplen la misma función
La existencia de distintos registros puede generar cierta confusión. En realidad, responden a necesidades diferentes.
El RPA-MVCS y el REPEV están directamente relacionados con determinados ámbitos de la actividad de valoración. El REPEJ y el REPEF están relacionados con la función pericial dentro del Poder Judicial y del Ministerio Público, respectivamente.
También existen sistemas profesionales de peritaje.
Los Centros de Peritaje de los Consejos Departamentales del Colegio de Ingenieros del Perú mantienen registros de profesionales por especialidad y cuentan con procedimientos propios para su incorporación y actuación como peritos.8 El perito es responsable del dictamen que emite, mientras que el Centro cumple funciones de organización, selección y control dentro de su sistema institucional.9
Otra institución de particular relevancia histórica en el ámbito de la valuación peruana es el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP). Su origen se remonta a 1889 y tuvo originalmente naturaleza de derecho público. Posteriormente, en 2001, se autorizó su constitución como asociación civil, por lo que actualmente es una institución de derecho privado.10
El CTTP tiene una larga tradición especializada en tasación y valuación y forma parte de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV). De hecho, la historia de la UPAV está estrechamente vinculada con el CTTP, que organizó en Lima la convención panamericana de valuaciones de 1949 en la que se acordó la creación de esta organización internacional.11
Su importancia profesional e histórica no significa, sin embargo, que pertenecer al CTTP sea un requisito general para realizar tasaciones en el Perú. Tampoco debe confundirse una institución profesional especializada con un registro estatal de habilitación.
Esta distinción es importante: registro, colegiatura, habilitación, acreditación profesional y pertenencia a una institución especializada no son necesariamente la misma cosa.
La finalidad de la tasación determina el régimen aplicable
Una misma persona puede ser competente para realizar diferentes tipos de valoración, pero los requisitos del encargo pueden variar.
Una valoración destinada a una decisión privada de compraventa no necesariamente está sometida al mismo régimen que una valoración utilizada como garantía de un crédito financiero.
Del mismo modo, una pericia solicitada dentro de un proceso judicial responde a reglas diferentes de una tasación encargada por una entidad estatal o de una valuación requerida por una empresa del sistema financiero.
Por eso, antes de preguntar únicamente “¿está registrado como perito?”, conviene preguntar:
¿Para qué se necesita la tasación?
La finalidad permite determinar qué marco normativo resulta aplicable, qué requisitos debe cumplir el profesional y qué características deberá tener el informe.
Esta es también una de las razones por las que dos profesionales igualmente capacitados pueden estar sometidos a requisitos diferentes cuando realizan valoraciones para finalidades distintas.
Los IVS siguen este mismo principio: el propósito y el alcance del encargo deben quedar definidos antes de desarrollar la valoración, porque condicionan el proceso y la forma en que debe comunicarse el resultado.12
Tasador, agente inmobiliario y perito no son necesariamente lo mismo
En el mercado inmobiliario pueden intervenir diferentes profesionales y todos pueden aportar información valiosa, pero sus funciones no son idénticas.
La Ley N.º 29080, que regula la actividad del agente inmobiliario, contempla actividades de intermediación inmobiliaria y también determinadas labores de asesoramiento y consultoría vinculadas con operaciones inmobiliarias.13
Por ello, un agente inmobiliario puede aportar una opinión comercial sobre el precio de un inmueble, recomendar un precio de oferta o asesorar a su cliente utilizando su conocimiento del mercado.
Eso no significa que esa opinión sea automáticamente una tasación profesional.
La diferencia no está necesariamente en quién conoce mejor el mercado, sino en la naturaleza del producto que se está realizando, su finalidad, la metodología empleada, la responsabilidad asumida y el marco normativo aplicable.
De la misma manera, un profesional inscrito como perito judicial o fiscal puede tener conocimientos y experiencia suficientes para realizar una determinada valoración, pero su inscripción en esos registros responde principalmente a su actuación dentro de la función judicial o fiscal.
Una persona puede reunir varias de estas condiciones, pero cada una representa una función o reconocimiento diferente.
Por eso, no debemos confundir:
- al profesional que conoce el mercado;
- al agente que intermedia una operación;
- al profesional que realiza una tasación;
- al perito que actúa ante un órgano judicial;
- al perito que presta apoyo a una investigación fiscal;
- al valuador sujeto al régimen de la SBS;
- y al profesional incorporado a una institución especializada en peritaje o valuación.
Pueden coincidir en una misma persona, pero no son conceptos equivalentes.
¿Qué debemos buscar en un tasador?
Cuando necesitamos una tasación, la pregunta más útil no debería ser únicamente “¿cuánto cobra?” ni siquiera “¿está registrado?”.
Conviene conocer, al menos:
Su formación profesional.
Debe ser adecuada al tipo de bien y al trabajo que realizará.
Su experiencia en valoración.
No es lo mismo conocer el mercado inmobiliario que tener experiencia profesional realizando valoraciones.
Su especialización.
Un inmueble residencial, un terreno, un edificio industrial, un establecimiento comercial o un inmueble con características especiales pueden requerir conocimientos diferentes.
Su independencia y objetividad.
El resultado de una tasación no debería estar condicionado por el precio que el propietario desea obtener, por las expectativas del comprador ni por el interés de quien solicita el informe.
El régimen aplicable al encargo.
Cuando la finalidad de la valoración exige una inscripción, habilitación o condición específica, esta debe verificarse antes de contratar el servicio.
Y, finalmente, conviene preguntar qué se recibirá como resultado.
Una tasación profesional no es solamente una cifra.
Es una conclusión de valor sustentada en información, análisis y juicio profesional, expresada dentro de un determinado propósito, una determinada fecha y un determinado marco de valoración.
¿Qué debemos recordar?
No existe un único registro que convierta a una persona en tasador universal para cualquier situación.
La posibilidad de realizar una tasación debe analizarse considerando la formación y competencia profesional, la experiencia, la objetividad, la finalidad del encargo y, cuando corresponda, el registro o régimen específico aplicable.
El RNT reconoce al perito tasador dentro de este marco y contempla la inscripción en el RPA-MVCS u otros registros de peritos. A su vez, existen regímenes específicos como el REPEV, el REPEJ y el REPEF, sistemas profesionales como los Centros de Peritaje del CIP e instituciones especializadas de larga tradición como el CTTP.
Por eso, cuando alguien nos entrega una tasación, la pregunta más importante no es simplemente “¿quién la firmó?”, sino:
¿Quién realizó la valoración, qué competencia tiene, para qué finalidad fue realizada y bajo qué marco profesional y normativo?
Comprender esto nos permite interpretar mejor el documento y, sobre todo, saber qué grado de confianza podemos depositar en su conclusión.
Notas
- Reglamento Nacional de Tasaciones, R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA y modificatorias. Artículo 3, numeral 3.1.3, sobre la definición de tasación. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 100 Valuation Framework, IVS 101 Scope of Work, IVS 102 Bases of Value e IVS 106 Documentation and Reporting. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 3, numeral 3.1.2, modificado por R.M. N.º 124-2020-VIVIENDA. ↩︎
- D.S. N.º 025-2017-VIVIENDA, Reglamento del Registro de Peritos Adscritos al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y de los servicios de tasaciones prestados por el MVCS. ↩︎
- R.SBS N.º 3225-2021, Reglamento del Registro de Peritos Valuadores que prestan servicios a las empresas del sistema financiero y otros supervisados. ↩︎
- R.SBS N.º 3225-2021, artículo 1. ↩︎
- Poder Judicial, normativa del Registro de Peritos Judiciales (REPEJ); Ministerio Público, Reglamento del Registro de Peritos Fiscales (REPEF), aprobado mediante R.F.N. N.º 2882-2017-MP-FN y normativa complementaria. ↩︎
- Reglamento de los Centros de Peritaje del Colegio de Ingenieros del Perú, aprobado por el CIP. Artículo 17, relativo a los registros de integrantes por especialidad. ↩︎
- Reglamento de los Centros de Peritaje del CIP. Artículos 5 y 16, relativos a las funciones del Centro y la responsabilidad del perito sobre el dictamen. ↩︎
- D.S. N.º 041-2001-MTC y Estatuto vigente del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú. El CTTP fue creado en 1889 y posteriormente pasó a constituirse como asociación civil. ↩︎
- Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), información institucional e histórica sobre su creación y entidades afiliadas. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 101 Scope of Work e IVS 102 Bases of Value. ↩︎
- Ley N.º 29080, Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario, y su Reglamento aprobado por D.S. N.º 010-2016-VIVIENDA. ↩︎
En el siguiente artículo
Ya sabemos qué es una tasación, qué significa su valor y quién puede realizarla.
Ahora podemos dar un paso más:
¿Qué debe contener un informe de tasación?
Porque una tasación no termina cuando se obtiene una cifra. Esa conclusión debe ser comunicada de manera que quien recibe el informe pueda comprender qué se valoró, para qué se valoró, cómo debe interpretarse el resultado y cuáles son sus límites.
