¿Qué debe contener un informe de tasación?
Una tasación no es solamente un valor expresado en una cifra. El informe debe permitir comprender qué se valoró, para qué se realizó la valoración, a qué fecha corresponde, qué información se utilizó y cómo se llegó a la conclusión.
El informe es más que una cifra
Cuando alguien recibe un informe de tasación, es habitual que busque directamente el número que aparece como resultado.
Sin embargo, ese número es solamente la parte más visible del trabajo.
Una tasación es un proceso profesional de análisis y valoración. El informe es el documento mediante el cual el perito comunica y sustenta la conclusión obtenida.1
Por eso, un informe que simplemente indique:
“Valor del inmueble: S/ 850 000”
dice muy poco.
Para interpretar correctamente esa cifra necesitamos saber, entre otras cosas, qué inmueble se valoró, para qué se realizó la tasación, a qué fecha corresponde y bajo qué criterios se obtuvo el resultado.
El Reglamento Nacional de Tasaciones establece una estructura para el Informe Técnico de Tasación. En el caso de los predios urbanos, comprende tres grandes componentes:
Memoria descriptiva → Tasación → Anexos.2
Esta estructura no es casual. Permite separar la información que describe el objeto de valoración, el desarrollo y resultado de la tasación y la documentación que sustenta o complementa el informe.
Los International Valuation Standards siguen una lógica semejante, aunque con una estructura propia: el informe debe comunicar de manera suficientemente clara el alcance del trabajo, el objeto valorado, la finalidad, la fecha de valoración, la base de valor, los métodos utilizados, los datos relevantes, los supuestos y la conclusión.3
¿Qué inmueble se está valorando?
Antes de preguntarnos cuánto vale un inmueble, debemos saber exactamente qué se está valorando.
El informe debe permitir identificar el bien y sus características relevantes.
En una tasación inmobiliaria esto comprende aspectos como:
- ubicación;
- identificación del predio;
- áreas;
- linderos y medidas;
- uso y características del terreno;
- características de las edificaciones;
- estado de conservación;
- condiciones del entorno;
- situación urbanística y otros aspectos que resulten relevantes.
El RNT desarrolla estos elementos dentro de la memoria descriptiva y establece información específica que debe consignarse según el tipo de predio y la naturaleza de la tasación.4
También es importante identificar al solicitante, al propietario o posesionario cuando corresponda y el objeto de la tasación.
Esto permite responder una pregunta básica:
¿Qué exactamente está comprendido en la conclusión de valor?
En algunos casos la respuesta será sencilla: un departamento determinado.
En otros puede ser más compleja: un terreno, un conjunto de unidades, un inmueble con edificaciones, un predio con determinadas condiciones legales o un determinado derecho o interés sobre el inmueble.
Los IVS ponen especial énfasis en identificar claramente los activos o intereses que son objeto de valoración.5
Por eso, la identificación del inmueble no es una formalidad. Es parte de la definición de aquello cuyo valor se está concluyendo.
¿A qué fecha y bajo qué criterios se valoró?
Una cifra de valor siempre debe estar situada en un contexto.
Dos informes sobre el mismo inmueble pueden producir valores diferentes simplemente porque corresponden a fechas distintas.
Por eso, el informe debe permitir identificar la fecha de valoración y, cuando corresponda, la fecha de inspección.
También debe indicar la finalidad de la valoración y los criterios o marco normativo aplicables.
En el RNT, la memoria descriptiva contempla, entre otros aspectos, el objeto de la tasación, el método y reglamentación empleados y las fechas relevantes.6
Los IVS utilizan conceptos equivalentes al exigir que el alcance del trabajo y la base de valor estén claramente establecidos.7
La base de valor es especialmente importante.
No es suficiente saber que un inmueble fue valorado por S/ 850 000. También debemos saber qué significa ese valor dentro del encargo.
No necesariamente representa un precio de venta inmediato, un precio mínimo, un monto que una entidad financiera prestará o el precio que determinado propietario desea obtener.
La cifra adquiere significado cuando conocemos la base y la finalidad bajo las cuales fue determinada.
Esto conecta directamente con lo que vimos en los artículos anteriores:
un valor no puede interpretarse correctamente separado de su fecha, su finalidad y su base de valor.
¿Cómo se sustenta la conclusión?
Llegar a una conclusión de valor requiere información y análisis.
Por eso, un informe debe proporcionar suficiente información para comprender cómo se construyó la conclusión, aunque no sea necesario convertirlo en un tratado sobre metodología de valoración.
Dependiendo del tipo de inmueble y del encargo, el informe puede incluir antecedentes del mercado, información sobre inmuebles comparables, análisis de características y diferencias, cálculos, criterios de selección y otros elementos que permitan sustentar el resultado.
El RNT contempla dentro de la tasación los elementos necesarios para determinar el valor de acuerdo con el procedimiento correspondiente.8
Los IVS, por su parte, exigen documentar los enfoques y métodos utilizados, los datos e inputs significativos, los supuestos relevantes y el razonamiento que sustenta la conclusión.9
Esto no significa que el lector tenga que reconstruir todos los cálculos del tasador.
Significa que el resultado debe ser explicable y sustentable.
Un buen informe permite entender por qué se llegó a determinada conclusión y no simplemente conocer cuál fue la cifra final.
Esta diferencia es fundamental.
Un número sin sustento puede parecer preciso.
Pero precisión aparente no es lo mismo que calidad de valoración.
¿Qué documentos deben acompañarlo?
El informe puede contener documentación que permita complementar, comprobar o comprender la valoración.
El RNT contempla los anexos como parte integrante del Informe Técnico de Tasación.10
Según la naturaleza del encargo, pueden encontrarse fotografías, planos, documentos técnicos o registrales, antecedentes de mercado, cuadros comparativos, información urbanística, cálculos u otros documentos relevantes.
La función de estos elementos no es simplemente hacer que el informe parezca más completo.
Su finalidad es proporcionar evidencia y contexto.
Una fotografía, por ejemplo, permite conocer determinadas condiciones observadas durante la inspección.
Un plano puede ayudar a comprender la distribución o las áreas.
Los antecedentes de mercado permiten conocer la información utilizada para el análisis.
Un documento registral o técnico puede aportar información relevante sobre la situación jurídica o física del inmueble.
Pero también debemos recordar algo:
Un informe más extenso no es necesariamente un informe mejor.
Lo importante es que la información sea pertinente y suficiente para la finalidad de la valoración.
La documentación debe ayudar a responder las preguntas esenciales del informe, no convertirse simplemente en una acumulación de archivos.
¿Qué debemos recordar?
Un informe de tasación no debería limitarse a decir:
“El inmueble vale S/ X.”
Debe permitir comprender, en términos suficientes:
qué se valoró,
quién solicitó la valoración y para qué,
a qué fecha corresponde,
bajo qué base y marco se realizó,
qué información y metodología fueron consideradas,
cómo se sustenta la conclusión,
y qué documentación acompaña el trabajo.
El RNT establece una estructura formal para el Informe Técnico de Tasación, mientras que los IVS proporcionan un marco internacional para documentar y comunicar profesionalmente una valoración.
Ambos enfoques parten de una misma idea fundamental:
La cifra final es una conclusión; el informe debe proporcionar el contexto necesario para entenderla y evaluarla.
Por eso, cuando recibimos una tasación, no deberíamos dirigirnos inmediatamente a la última página para buscar el valor.
Primero deberíamos preguntarnos:
¿Qué se valoró? ¿Para qué? ¿A qué fecha? ¿Bajo qué criterios? ¿Con qué información?
Solo entonces estaremos en mejores condiciones de interpretar correctamente la cifra que aparece al final.
Notas
- Reglamento Nacional de Tasaciones, R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA y modificatorias, artículo 3, numeral 3.1.1, sobre el Informe Técnico de Tasación. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 5, sobre la estructura del Informe Técnico de Tasación para predios urbanos: memoria descriptiva, tasación y anexos. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 106, Documentation and Reporting. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículos 6 y siguientes, relativos al contenido de la memoria descriptiva y a la información del predio urbano. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 101, Scope of Work, e IVS 106, Documentation and Reporting. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 6, incluyendo objeto de la tasación, método y reglamentación empleados y fechas relevantes. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 101, Scope of Work, e IVS 102, Bases of Value. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, disposiciones relativas al procedimiento de tasación y determinación del valor según el tipo de predio y finalidad. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 103, Valuation Approaches, IVS 104, Data and Inputs, IVS 105, Valuation Models e IVS 106, Documentation and Reporting. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 5 y disposiciones correspondientes a los anexos del Informe Técnico de Tasación. ↩︎
En el siguiente artículo
Ahora sabemos qué debe contener un informe y por qué una conclusión de valor necesita estar sustentada.
Pero esto nos lleva a una pregunta que puede resultar desconcertante:
¿Por qué dos tasadores pueden obtener valores diferentes?
Si ambos conocen el mercado y ambos realizan un trabajo profesional, ¿cómo es posible que sus conclusiones no sean exactamente iguales?
La respuesta nos llevará a comprender mejor el papel que desempeñan la información disponible, los métodos de valoración y, sobre todo, el juicio profesional.
