¿Por qué una tasación puede quedar desactualizada?
En el artículo anterior vimos que una tasación siempre está vinculada a una fecha determinada.
Esto plantea una pregunta muy práctica: si una tasación fue correctamente realizada, ¿por qué puede dejar de ser útil algún tiempo después?
La respuesta está en la naturaleza misma de la valoración inmobiliaria.
Una tasación puede haber sido técnicamente correcta cuando se realizó y, sin embargo, dejar de representar adecuadamente las condiciones existentes en una fecha posterior.
Esto no significa necesariamente que la tasación original haya estado equivocada.
Significa que las circunstancias sobre las que se sustentó la conclusión de valor pueden haber cambiado.
Una tasación no permanece inmune al paso del tiempo
El valor de un inmueble no es una característica permanente como su área construida o el número de habitaciones.
El valor depende de la relación entre las características del inmueble y las condiciones del mercado en un momento determinado.
Cuando esas condiciones cambian, también puede cambiar el valor.
Pueden modificarse los precios de las propiedades comparables, las condiciones de financiamiento, las tasas de interés, la oferta y demanda, las expectativas de compradores y vendedores o las condiciones económicas generales.
También pueden producirse cambios en el entorno: nuevas vías, infraestructura, proyectos urbanos, modificaciones en la zonificación o transformaciones del sector.
Por eso, una tasación realizada hace algunos meses puede no responder adecuadamente a una pregunta que hoy exige conocer el valor actual.
La cuestión no es simplemente cuánto tiempo ha pasado, sino qué ha cambiado durante ese tiempo.
El inmueble también puede cambiar
La desactualización tampoco depende exclusivamente del mercado.
El propio inmueble puede experimentar modificaciones.
Una ampliación, remodelación, cambio de uso, deterioro, mejora en sus instalaciones o modificación de su estado de conservación puede afectar su valor.
También pueden cambiar determinadas circunstancias legales, urbanísticas o administrativas relacionadas con el inmueble.
Incluso una propiedad que físicamente parece igual puede encontrarse en un contexto diferente al que existía cuando fue valorada.
Por ello, cuando se necesita conocer nuevamente el valor de un inmueble, no siempre basta con tomar la cifra de una tasación anterior y aplicarle un porcentaje de actualización.
En determinadas circunstancias será necesario volver a analizar el inmueble y el mercado para obtener una nueva conclusión de valor.
¿Cuándo una tasación puede considerarse desactualizada?
No existe una regla universal según la cual toda tasación pierda automáticamente su utilidad después de determinado número de meses.
La respuesta depende de la finalidad para la que fue realizada, de la naturaleza del inmueble, de las condiciones del mercado y de los requisitos aplicables al uso que se dará al informe.
Una tasación puede seguir siendo útil como antecedente histórico, incluso cuando ya no sea adecuada para determinar el valor actual.
Por ejemplo, una valoración realizada hace dos años puede ser perfectamente válida para conocer cuál era el valor estimado del inmueble en aquella fecha. Lo que no necesariamente puede afirmarse es que ese mismo importe represente su valor actual.
Esta diferencia es fundamental:
Una tasación puede seguir siendo correcta respecto de su fecha de valoración y, al mismo tiempo, estar desactualizada para una decisión actual.
Por eso, la pregunta correcta no siempre es:
“¿Cuánto tiempo de vigencia tiene esta tasación?”
En muchos casos, es más apropiado preguntar:
“¿Esta tasación sigue siendo adecuada para la finalidad para la que quiero utilizarla?”
El propósito de la tasación importa
Una misma tasación puede tener diferentes niveles de utilidad dependiendo de la decisión que se pretende tomar.
Si se quiere analizar una operación actual de compraventa, probablemente será importante contar con información reciente del mercado.
Si se necesita determinar el valor de un inmueble en una fecha histórica, una tasación anterior puede tener precisamente el valor de documentar las condiciones de aquel momento.
En el ámbito financiero, la situación es todavía más específica.
Las empresas supervisadas deben mantener actualizada la valorización de sus garantías conforme al régimen prudencial aplicable y a sus políticas y procedimientos de gestión de riesgos.1
Por ello, una entidad financiera puede solicitar una nueva valoración de una garantía aunque la tasación anterior haya sido correctamente realizada.
La nueva valoración no necesariamente cuestiona la anterior.
Responde a una necesidad diferente: conocer el valor que corresponde al inmueble en un momento posterior para efectos de una decisión actual.
Desactualizada no significa incorrecta
Esta es probablemente la distinción más importante del artículo.
Imaginemos que un inmueble fue tasado en S/ 800 000 en enero de 2025.
Si en septiembre de 2026 el mercado ha cambiado y las propiedades comparables se están negociando a niveles significativamente diferentes, no sería razonable concluir automáticamente que la tasación de enero de 2025 fue incorrecta.
La tasación respondía a las condiciones existentes en enero de 2025.
Lo que cambió fue la realidad sobre la que se formula una nueva pregunta.
Por eso podemos distinguir tres situaciones diferentes:
Una tasación incorrecta: la conclusión presenta problemas técnicos, información insuficiente o errores que afectan la valoración correspondiente a su fecha.
Una tasación desactualizada: la conclusión pudo haber sido correcta en su fecha, pero las condiciones han cambiado y ya no representa adecuadamente la situación actual.
Una tasación vigente para una finalidad específica: el informe continúa siendo utilizable porque cumple las condiciones y requisitos aplicables al propósito para el cual se necesita.
No son conceptos equivalentes.
Confundirlos puede llevar a cuestionar injustificadamente una valoración que fue correcta cuando se realizó.
¿Qué debemos hacer cuando necesitamos una tasación actualizada?
Cuando existe una tasación anterior, lo primero no debería ser simplemente modificar su cifra.
Debe determinarse qué se necesita conocer ahora.
Si el objetivo es conocer el valor actual, probablemente será necesario contar con información actualizada del inmueble y del mercado.
Si el objetivo es utilizar la tasación anterior para una finalidad regulada, deberá verificarse si el régimen correspondiente establece requisitos específicos de antigüedad, actualización o nueva valoración.
Y si lo que se necesita es conocer el valor del inmueble en una fecha pasada, puede ser necesario realizar una valoración retrospectiva, utilizando información correspondiente a aquella fecha.2
En todos estos casos, la fecha y la finalidad del encargo son fundamentales.
Una buena tasación no es simplemente una cifra que se puede trasladar indefinidamente hacia el futuro.
Es una conclusión profesional vinculada a unas circunstancias determinadas.
¿Qué debemos recordar?
Una tasación puede quedar desactualizada porque el mercado cambia, el inmueble cambia o cambian las circunstancias que rodean la decisión para la que fue realizada.
Pero estar desactualizada no significa necesariamente que haya sido incorrecta.
Por eso:
Una tasación puede ser correcta para su fecha y no representar el valor actual.
No existe necesariamente un plazo universal de vigencia para todas las tasaciones.
La necesidad de una nueva valoración depende también de la finalidad para la que se utilizará.
Y, en el ámbito financiero, la necesidad de mantener actualizada una garantía responde además a las reglas aplicables y a la gestión del riesgo de la entidad.
En definitiva, una tasación no “vence” simplemente porque haya pasado el tiempo.
Lo que puede cambiar es su capacidad para responder adecuadamente a una nueva pregunta de valoración.
Notas
- Normativa de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) aplicable a la valorización de garantías de las empresas supervisadas. En este ámbito, las empresas deben contar con mecanismos que permitan mantener actualizada la valorización de sus garantías, de acuerdo con el régimen prudencial correspondiente y con sus políticas y procedimientos. ↩︎
- El Reglamento Nacional de Tasaciones contempla la posibilidad de realizar valoraciones retrospectivas, en las que el análisis se refiere a los valores correspondientes a una fecha solicitada distinta de la fecha actual. Los IVS 2025 también contemplan la importancia de identificar la fecha de valoración y, cuando corresponde, documentar adecuadamente el análisis histórico. ↩︎
En el siguiente artículo
Hasta ahora hemos hablado de qué es una tasación, cómo se determina su valor, por qué puede variar, cuándo puede quedar desactualizada y cuánto puede costar.
Pero todavía queda una pregunta muy práctica cuando se contrata este servicio:
¿Cuánto demora una tasación inmobiliaria?
En el siguiente artículo veremos de qué depende el tiempo necesario para realizar una tasación y por qué la rapidez de entrega no debería ser el único criterio para evaluar un servicio profesional.
