¿Por qué dos tasadores pueden obtener valores diferentes?
Dos profesionales pueden estudiar el mismo inmueble y llegar a conclusiones de valor diferentes. Esto no significa necesariamente que uno haya cometido un error. La valoración incorpora información, análisis, metodología y juicio profesional, y todos estos elementos pueden producir resultados distintos sin que ello implique una valoración deficiente.
Dos tasadores pueden llegar a conclusiones diferentes
Imaginemos una situación sencilla.
Un propietario solicita dos tasaciones para el mismo inmueble, realizadas aproximadamente en la misma fecha. Un informe concluye que el inmueble vale S/ 800 000 y otro establece un valor de S/ 850 000.
La primera reacción puede ser inmediata:
“Uno de los dos tasadores está equivocado.”
Pero esa conclusión no necesariamente es correcta.
Una tasación profesional no es una operación matemática que produzca automáticamente una única respuesta. Es una estimación de valor construida a partir de información disponible, análisis, métodos de valoración y juicio profesional.
Por eso, dos profesionales competentes pueden llegar a conclusiones diferentes.
Esto no significa que cualquier resultado sea aceptable.
Una diferencia debe poder explicarse y sustentarse. Si uno de los informes utiliza información inadecuada, ignora características relevantes del inmueble o aplica incorrectamente el procedimiento correspondiente, la diferencia puede revelar un problema de valoración.
La cuestión, entonces, no es simplemente determinar si dos cifras son iguales.
Es comprender por qué son diferentes.
La información disponible puede ser diferente
Toda valoración depende de la información utilizada.
Dos tasadores pueden tener acceso a fuentes diferentes o disponer de información distinta sobre el inmueble y su mercado.
Pueden existir diferencias en:
- la fecha de las operaciones utilizadas como referencia;
- la fuente de la información;
- la cantidad y calidad de los antecedentes disponibles;
- las características conocidas de los inmuebles comparables;
- la información física, registral, urbanística o económica del inmueble;
- la actualización de determinados datos.
Los International Valuation Standards reconocen la importancia de la calidad y pertinencia de los datos utilizados en una valoración. El valuador debe evaluar los datos disponibles y determinar cuáles resultan apropiados para el propósito y método de valoración.1
Esto significa que más información no siempre equivale a mejor información.
Un dato puede ser reciente pero poco comparable.
Otro puede ser antiguo, pero proporcionar información relevante sobre un mercado con pocas transacciones.
Lo importante es que el profesional pueda justificar por qué considera determinados datos relevantes para la valoración.
El mercado requiere interpretación
En una valoración basada en información de mercado, el tasador no se limita a recopilar precios.
Debe analizar qué información resulta realmente comparable con el inmueble objeto de valoración.
El RNT utiliza el concepto de muestras de mercado inmobiliario y establece que estas deben ser analizadas, comparadas y, cuando corresponda, homologadas con las características del bien que se está tasando.2
Esto es importante porque dos inmuebles pueden parecer similares y, sin embargo, presentar diferencias relevantes.
Pueden tener distinta ubicación, área, antigüedad, estado de conservación, características constructivas, uso, condiciones urbanísticas u otras particularidades que influyan en su valor.
Por eso, seleccionar una muestra de mercado no consiste simplemente en encontrar un inmueble situado cerca.
El profesional debe determinar qué tan comparable es y cómo deben considerarse sus diferencias.
En determinados procedimientos del RNT, los factores de homologación utilizados deben estar debidamente justificados.3
Aquí aparece inevitablemente el juicio profesional.
Dos tasadores pueden considerar que determinadas características tienen distinta importancia, seleccionar muestras diferentes o interpretar de manera diferente determinados antecedentes de mercado.
Si esas decisiones son técnicamente razonables y están debidamente sustentadas, pueden conducir a conclusiones diferentes.
El método y los supuestos también influyen
La valoración puede requerir diferentes enfoques o métodos dependiendo del inmueble, la información disponible y la finalidad del encargo.
Los IVS reconocen, entre otros, los enfoques de mercado, de ingresos y de costo, cuya aplicación depende de las circunstancias de la valoración.4
Incluso cuando dos tasadores utilizan el mismo enfoque, pueden existir diferencias en determinados inputs, supuestos o criterios de aplicación.
Por ejemplo, pueden interpretar de manera diferente determinados antecedentes de mercado o considerar diferentes hipótesis respecto de variables relevantes para la valoración.
Los IVS 2025 ponen especial énfasis en la calidad de los datos y en el juicio profesional utilizado para seleccionar y aplicar los inputs y modelos de valoración.5
Por eso, una valoración no es simplemente:
datos → fórmula → valor.
El proceso real es más complejo:
información → análisis → selección → metodología → juicio profesional → conclusión.
Cada uno de esos elementos puede introducir diferencias.
Esto explica por qué dos tasadores que trabajan de manera profesional pueden no llegar exactamente al mismo resultado.
Una diferencia razonable no es lo mismo que un error
Esta es probablemente la distinción más importante.
Que dos tasaciones presenten valores diferentes no demuestra por sí mismo que una sea incorrecta.
El valor de un inmueble no es una magnitud que pueda observarse directamente como si fuera una medida física. Es una conclusión profesional sobre lo que representa el valor del bien bajo determinadas condiciones, para una determinada finalidad y a una determinada fecha.
Existe, además, un componente de incertidumbre inherente a la estimación de valor.
El IVSC distingue entre value uncertainty —la incertidumbre inherente al proceso de estimar valor— y valuation risk, relacionado con errores, omisiones o procesos inadecuados.6
La primera no significa necesariamente que la valoración esté mal realizada.
La segunda sí puede revelar problemas en el proceso de valoración.
Por eso, debemos evitar dos conclusiones igualmente equivocadas.
La primera:
“Si dos tasaciones son diferentes, una está mal.”
La segunda:
“Como la tasación implica juicio profesional, cualquier valor es válido.”
Ninguna de las dos es correcta.
Una diferencia puede ser razonable cuando surge de información, métodos, supuestos o juicios profesionales diferentes que pueden ser explicados y sustentados.
En cambio, una diferencia puede ser problemática cuando una valoración se apoya en información inadecuada, omite características relevantes, utiliza muestras que no son razonablemente comparables, aplica incorrectamente una metodología o no puede explicar de manera suficiente cómo llegó a su conclusión.
Por eso, la calidad de una tasación no se determina simplemente comparando su cifra con otra.
Hay que examinar cómo se llegó a esa cifra.
¿Qué debemos recordar?
Dos tasadores pueden obtener valores diferentes sin que necesariamente exista un error.
La información disponible puede variar. Las muestras de mercado pueden ser diferentes. La selección y homologación pueden incorporar distintos criterios profesionales. Los métodos, inputs y supuestos pueden no ser idénticos.
Todo ello puede producir conclusiones diferentes.
Pero el juicio profesional no significa arbitrariedad.
Una tasación debe ser coherente con su finalidad, sustentarse en información adecuada, utilizar procedimientos razonables y permitir explicar cómo se llegó a la conclusión.
Por eso, cuando encontramos dos tasaciones diferentes, la pregunta más útil no es:
“¿Cuál de las dos cifras es la correcta?”
Sino:
“¿Cuál de las dos conclusiones está mejor sustentada para la finalidad y fecha de la valoración?”
Esa es una diferencia fundamental.
Una tasación profesional no pretende eliminar toda incertidumbre. Pretende producir una conclusión de valor razonada, sustentada y apropiada para el encargo realizado.
Notas
- International Valuation Standards 2025, IVS 104, Data and Inputs. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA y modificatorias. R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA, que incorpora la regulación sobre muestras de mercado inmobiliario. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, disposiciones relativas a la comparación y homologación de muestras de mercado y a la justificación de los factores de homologación. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 103, Valuation Approaches. ↩︎
- International Valuation Standards 2025, IVS 104, Data and Inputs, e IVS 105, Valuation Models. ↩︎
- International Valuation Standards Council, Managing and Communicating Value Uncertainty (2026). El documento distingue la incertidumbre inherente a la estimación de valor del riesgo derivado de errores, omisiones o procesos inadecuados. Esta publicación es material técnico del IVSC y no constituye una nueva edición de los IVS. ↩︎
En el siguiente artículo
Hemos visto que el valor puede depender de la información disponible y de las condiciones existentes al momento de la valoración.
Esto nos lleva naturalmente a una nueva pregunta:
¿Por qué una tasación tiene una fecha determinada?
Si el mercado cambia, las condiciones económicas cambian y los inmuebles también pueden cambiar, ¿qué significa realmente que una tasación tenga una fecha específica?
Eso es lo que veremos en el siguiente artículo.
