¿Valor comercial y valor de mercado son lo mismo?

Son conceptos estrechamente relacionados, pero no deben tratarse automáticamente como sinónimos. Para entender una conclusión de valor es necesario conocer el marco normativo, la finalidad, la base de valor y la fecha de la valoración.

En el artículo anterior vimos que el valor comercial se obtiene mediante el estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.

Esto plantea una pregunta natural:

Si el valor comercial se obtiene estudiando el mercado, ¿es lo mismo que el valor de mercado?

En el lenguaje cotidiano, probablemente responderíamos que sí.

En el lenguaje profesional de la valoración, la respuesta requiere algo más de precisión.

Los términos valor comercial y valor de mercado están estrechamente relacionados, pero pertenecen a marcos normativos que pueden utilizar definiciones y condiciones diferentes.

Por eso, para interpretar correctamente una tasación no basta con reconocer el nombre del valor. Es necesario saber qué significa ese concepto dentro del marco que corresponde a la valoración.

Dos expresiones que pueden parecer iguales

En el ámbito inmobiliario encontramos numerosas expresiones relacionadas con el valor.

Hablamos de valor comercial, valor de mercado, valor de tasación, valor hipotecario y otros conceptos que pueden tener significados específicos según la normativa y la finalidad de la valoración.

Esto puede generar una confusión frecuente: pensar que todos ellos son simplemente distintas maneras de decir cuánto vale una propiedad.

No es así.

Una base de valor establece las premisas fundamentales bajo las cuales se determina una valoración. Por eso, dos valoraciones del mismo inmueble y de la misma fecha podrían producir conclusiones diferentes si responden a finalidades o bases de valor diferentes.¹

Esto no significa que alguna de ellas esté necesariamente equivocada.

Significa que están respondiendo preguntas diferentes.

El Reglamento Nacional de Tasaciones utiliza la expresión valor comercial y la define a partir del estudio y análisis del mercado de bienes similares o homogenizados al bien tasado.

Los International Valuation Standards, en cambio, utilizan el concepto Market Value, con una definición que establece determinadas condiciones hipotéticas de intercambio.

La normativa española utiliza, por su parte, la expresión valor de mercado, también bajo unas condiciones específicas.

Por eso, cuando encontramos expresiones similares en diferentes normas, debemos resistir la tentación de traducirlas automáticamente como si fueran equivalentes.

¿Qué significa valor de mercado?

Los International Valuation Standards (IVS) definen el Market Value como el importe estimado por el cual un activo debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción entre partes independientes, después de una comercialización adecuada y actuando ambas partes con conocimiento, prudencia y sin compulsión.²

Hay varias ideas importantes en esta definición.

No se trata de afirmar que existe un comprador concreto dispuesto a pagar determinada cantidad.

Se trata de una estimación realizada bajo unas condiciones de mercado determinadas.

El concepto supone, entre otras cosas, que las partes actúan voluntariamente, que existe una exposición adecuada al mercado y que no existe una presión extraordinaria que obligue a una de ellas a realizar la operación.

La normativa española desarrolla un concepto igualmente vinculado a las condiciones normales de mercado. La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal atendiendo a un precio hipotético de venta entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, bajo determinadas condiciones de comercialización y negociación.³

Aunque las formulaciones no son idénticas, podemos reconocer una idea común:

El valor de mercado representa una estimación de intercambio bajo determinadas condiciones normales de mercado, no necesariamente el precio de una transacción concreta.

Esto conecta directamente con lo que vimos en el artículo 2.

El valor no es simplemente el precio que alguien pagó.

¿Qué significa valor comercial en el Perú?

En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones utiliza una terminología diferente.

El RNT define el valor comercial como el valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.⁴

La definición pone el énfasis en el análisis del mercado.

Para llegar a una conclusión de valor comercial, el tasador debe disponer de información que permita conocer el comportamiento del mercado y utilizar referencias que puedan compararse con el bien objeto de valoración.

Por eso, el valor comercial no es simplemente:

«La propiedad más parecida se vende por S/ 800 000; por tanto, esta propiedad vale S/ 800 000».

La comparación requiere analizar las características de los bienes y las diferencias que puedan afectar su valor.

El RNT contempla precisamente el uso de muestras de mercado inmobiliario y, según el tipo de bien, procedimientos de comparación y homologación.⁵

Esto hace que exista una relación evidente entre el concepto peruano de valor comercial y los conceptos de valor de mercado utilizados en otros marcos de valoración.

En todos ellos encontramos una referencia fundamental al comportamiento del mercado.

Pero la manera en que cada norma define el concepto y establece sus condiciones no es necesariamente idéntica.