¿Qué significa «valorizar» un inmueble?
Cuando se habla de inmuebles es frecuente escuchar expresiones como «este departamento se ha valorizado», «la zona se va a valorizar» o «esa inversión valorizará el terreno».
La palabra parece sencilla. Sin embargo, en el lenguaje de la tasación puede generar cierta confusión, especialmente cuando se utiliza como si fuera sinónimo de valorar o tasar.
Y no lo es.
Un inmueble puede valorizarse sin que nadie haya realizado una tasación. También puede ser tasado sin que necesariamente se haya valorizado. Y una tasación puede determinar cuánto vale un inmueble después de que este haya experimentado una valorización.
La diferencia parece pequeña, pero es importante.
En términos generales, valorizar describe un aumento o proceso de incremento del valor de algo; valorar describe la acción de determinar o estimar cuánto vale.1 La tasación, por su parte, constituye una actividad profesional de determinación de valor realizada para una finalidad y en una fecha determinadas.
Comprender esta diferencia ayuda a utilizar con mayor precisión el lenguaje de la tasación.
«Valorizar» no significa necesariamente «tasar»
En el lenguaje cotidiano, «valorizar» suele emplearse para expresar que algo ha adquirido mayor valor.
Podemos decir que una propiedad se ha valorizado porque una nueva infraestructura mejoró su accesibilidad, porque el entorno se transformó, porque cambió su potencial de uso o porque aumentó la demanda por inmuebles similares.
En ninguno de estos casos es indispensable que haya intervenido un tasador.
La valorización puede producirse como consecuencia de cambios económicos, urbanos, físicos o sociales que afectan las condiciones en las que el inmueble es utilizado, demandado o transado.
La tasación cumple una función diferente: busca determinar o estimar un valor del inmueble en determinadas condiciones, conforme a una finalidad y a una base de valor.2
Por eso, valorizar es describir un cambio; tasar es determinar un valor.
Esta diferencia será recurrente a lo largo de toda la Serie 1.
¿Qué significa realmente «valorizar»?
En su sentido más habitual, valorizar significa aumentar el valor de algo.
Aplicado a un inmueble, significa que las condiciones que determinan su valor han evolucionado favorablemente.
Pensemos, por ejemplo, en un terreno ubicado durante años en una zona periférica de la ciudad. Con el tiempo, se construye una nueva vía de acceso, llegan servicios públicos, se desarrolla actividad comercial en el entorno y aumenta la demanda por vivienda.
Es razonable afirmar que el terreno se ha valorizado.
Pero decir que se ha valorizado no responde todavía a una pregunta distinta y más precisa:
¿Cuánto vale ahora?
Para responder esa pregunta necesitamos entrar en el ámbito de la valoración.
La valorización describe la evolución del valor. La valoración busca determinar cuál es ese valor en un momento determinado.
Valorizar no es lo mismo que valorar
Las palabras están relacionadas, pero expresan acciones diferentes.
Valorar significa determinar o estimar el valor de algo. En el ámbito profesional, la valoración constituye un proceso mediante el cual se llega a una conclusión de valor.
Las IVS utilizan precisamente valuation para referirse al acto o proceso de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo.
Valorizar, en cambio, pone el énfasis en la evolución favorable del valor.
Podemos expresarlo de una manera muy sencilla:
Valorar responde a «¿cuánto vale?»; valorizar responde a «¿ha aumentado su valor?»
Naturalmente, en la práctica ambas cuestiones pueden estar relacionadas.
Si un inmueble se ha valorizado, puede ser necesario determinar cuál es su nuevo valor. Y una tasación puede ser utilizada precisamente para estimar ese valor.
Pero una cosa no sustituye a la otra.
Un inmueble puede valorizarse sin ser tasado
Esto ocurre constantemente.
Un inmueble puede experimentar un aumento de valor como consecuencia de transformaciones que ocurren sin que exista ninguna tasación formal.
Imaginemos un predio ubicado cerca de una zona que comienza a recibir importantes inversiones privadas. Se construyen nuevos edificios, aparecen comercios, mejora la infraestructura y aumenta la demanda.
Los propietarios pueden observar que sus propiedades ahora son más atractivas para el mercado.
Es posible que todavía nadie haya elaborado una tasación.
Sin embargo, las condiciones que influyen en el valor pueden haber cambiado significativamente.
Por ello, la existencia de una valorización no depende de la existencia de una tasación.
La tasación puede posteriormente medir o estimar sus efectos, pero no es la causa de la valorización.
Pero valorización no significa simplemente «subió el precio»
Aquí aparece una precisión fundamental.
En el lenguaje cotidiano, cuando se afirma que un inmueble «se valorizó», muchas veces se está observando simplemente que ahora se ofrece o se vende a un precio mayor.
Pero precio y valor no son exactamente lo mismo.
El precio es el importe asociado a una transacción o a una oferta concreta. El valor, en cambio, depende de la base de valor y de las condiciones bajo las cuales se realiza la valoración.
Las IVS distinguen expresamente ambos conceptos. El valor de mercado, por ejemplo, representa un importe estimado de intercambio en determinadas condiciones de mercado y en una fecha de valoración.
Por eso, observar que un inmueble se vendió a un precio mayor que antes no permite afirmar automáticamente que su valor haya aumentado en la misma proporción.
Puede haber circunstancias particulares de la operación.
Puede haber cambiado la situación del comprador o del vendedor.
Puede tratarse de una propiedad diferente en sus características.
Puede haber condiciones extraordinarias de negociación.
O simplemente puede haberse producido un cambio general en los precios del mercado.
Por ello, cuando un profesional habla de valorización, debe tener claro qué significa exactamente que el valor haya aumentado y respecto de qué fecha, finalidad y base de valor se está realizando la comparación.
¿Por qué se valoriza un inmueble?
No existe una única causa.
La valorización puede producirse por cambios propios del inmueble, por transformaciones de su entorno o por modificaciones en las condiciones del mercado.
Las mejoras físicas
Una remodelación, ampliación, modernización o mejora de determinadas características puede hacer que una propiedad resulte más atractiva y, bajo determinadas condiciones, incrementar su valor.
Pero tampoco aquí debe confundirse automáticamente el costo de una mejora con el incremento de valor que produce.
Una inversión importante no necesariamente genera un aumento equivalente del valor del inmueble.
Lo relevante es cómo esa mejora modifica las características y la utilidad que el mercado atribuye al bien.
La transformación del entorno
Un inmueble puede valorizarse sin que se haya realizado ninguna modificación física sobre él.
La construcción de nuevos servicios, la aparición de equipamientos, la mejora de espacios públicos o la transformación de un sector urbano pueden modificar las condiciones del entorno.
El inmueble sigue siendo físicamente el mismo, pero su contexto ha cambiado.
Y ese cambio puede afectar su valor.
La infraestructura y la accesibilidad
Una nueva carretera, una estación de transporte, la ampliación de una vía o una mejora significativa de la conectividad pueden modificar la relación de un inmueble con el resto de la ciudad.
La accesibilidad es una característica relevante para muchos usos inmobiliarios.
Por ello, una infraestructura que reduzca tiempos de desplazamiento o facilite el acceso puede generar condiciones favorables para la valorización de determinados inmuebles.
Los cambios urbanísticos
También puede cambiar el valor cuando se modifican las condiciones que determinan qué puede hacerse legítimamente con un predio.
Un cambio de zonificación, mayores posibilidades de uso, nuevas condiciones de edificabilidad o una transformación de la estructura urbana pueden modificar el potencial económico del terreno.
En estos casos, la valorización no necesariamente proviene de una mejora física.
Puede provenir de una modificación en las posibilidades de utilización del inmueble.
El mercado, la demanda y la escasez
Los valores inmobiliarios también están condicionados por la relación entre oferta y demanda.
Si aumenta la demanda por determinado tipo de inmueble mientras la oferta permanece limitada, pueden generarse condiciones para un incremento de valor.
Lo contrario también puede ocurrir.
Por eso, no toda propiedad se valoriza al mismo tiempo ni en la misma magnitud. La evolución del valor depende de las características particulares del inmueble y de las condiciones del mercado en el que participa.
¿Toda valorización puede medirse?
La respuesta requiere cierta cautela.
Que exista una percepción generalizada de que una zona «se ha valorizado» no significa que podamos asignarle automáticamente un porcentaje determinado de incremento de valor.
Para medir una valorización necesitamos comparar valores bajo condiciones coherentes.
Esto implica considerar, entre otras cosas, qué valor estamos comparando, en qué fechas y bajo qué finalidad.
Un mismo inmueble puede tener diferentes valores dependiendo de la base de valor utilizada y del propósito de la valoración.
Por eso, afirmar simplemente que «el inmueble se valorizó 20 %» es una afirmación incompleta si no se explica qué valores se están comparando.
La cifra puede ser útil, pero solamente adquiere significado cuando conocemos el contexto de la comparación.
El papel del tasador frente a una valorización
Aquí aparece claramente el papel del profesional.
El tasador no «produce» necesariamente la valorización del inmueble.
Su función es analizar las condiciones que afectan al valor y determinar o estimar un valor en una fecha determinada, de acuerdo con la finalidad y el marco aplicable.
Si se desea conocer cuánto ha cambiado el valor de un inmueble entre dos momentos, la valoración puede servir para estimar esa evolución.
Por ejemplo, puede ser necesario conocer el valor de un terreno antes y después de una determinada transformación urbana.
En ese caso, el tasador puede estudiar ambos momentos y establecer conclusiones de valor.
La tasación, por tanto, puede identificar y medir económicamente los efectos de una valorización, pero no debe confundirse con el fenómeno que está siendo analizado.
Es una distinción importante:
La valorización es el cambio; la tasación es una forma profesional de determinar el valor y, cuando corresponde, analizar ese cambio.
«Valorizar» no es un método de tasación
En ocasiones se escucha hablar de «valorizar un inmueble» como si se tratara de una metodología profesional específica.
No debe entenderse así.
La valorización no constituye por sí misma un método de tasación.
Las normas internacionales distinguen entre la valoración, que es el proceso de determinar una estimación de valor, y los enfoques y métodos utilizados para llegar a esa conclusión.3
Por eso, expresiones como «método de valorización» pueden resultar ambiguas si no se explica qué se quiere decir.
Una cosa es analizar por qué un inmueble aumentó de valor.
Otra es determinar cuánto vale el inmueble.
Y otra distinta es establecer cómo se estima profesionalmente ese valor.
Las tres cuestiones pueden estar relacionadas, pero no son la misma.
Valorizar, revalorizar y «poner en valor»
También encontramos otras expresiones próximas.
Revalorizar suele emplearse cuando se habla de aumentar nuevamente o en mayor medida el valor de algo. En el ámbito inmobiliario puede utilizarse para describir una nueva etapa de incremento de valor.
Pero tampoco debe confundirse con una metodología de valoración.
Más interesante aún es la expresión «poner en valor».
Se utiliza especialmente en arquitectura, patrimonio y urbanismo para referirse a acciones destinadas a recuperar, destacar, conservar o potenciar las cualidades de un bien.
Un inmueble histórico puede ser «puesto en valor» mediante su restauración o recuperación.
Esto puede generar, eventualmente, un aumento de su valor económico.
Pero no necesariamente.
El concepto de «poner en valor» puede tener una dimensión cultural, arquitectónica o social que va mucho más allá del precio o del valor de mercado del inmueble.
Por eso, también aquí el contexto es fundamental.
El lenguaje cotidiano y el lenguaje profesional
En la conversación cotidiana, probablemente no sea necesario establecer todas estas distinciones.
Cuando alguien dice:
«Ese terreno se ha valorizado muchísimo»,
normalmente todos entendemos lo que quiere decir.
El problema aparece cuando la expresión se incorpora a un informe técnico, una opinión profesional, un documento contractual o una discusión sobre el valor de un inmueble.
En esos contextos conviene precisar.
¿Estamos hablando de un aumento del precio?
¿De un aumento estimado del valor?
¿De una expectativa futura?
¿De una mejora en las condiciones de uso?
¿De un cambio urbanístico?
¿De una percepción del mercado?
La palabra «valorización» puede describir correctamente el fenómeno general, pero el profesional debe determinar qué significa concretamente en cada caso.
La precisión terminológica no es un ejercicio meramente académico.
Permite evitar conclusiones que parecen claras, pero que en realidad mezclan conceptos diferentes.
Tres ideas para recordar
Podemos resumir la diferencia en tres afirmaciones.
Un inmueble puede valorizarse sin ser tasado.
El aumento de valor puede producirse por cambios físicos, urbanos, económicos o de mercado, independientemente de que exista una valoración profesional.
Un inmueble puede ser tasado sin haberse valorizado.
Una tasación puede determinar su valor en una fecha determinada aunque el valor haya permanecido estable o incluso haya disminuido respecto de un momento anterior.
Una tasación puede estimar cuánto vale un inmueble después de una valorización.
En este caso, el profesional analiza las condiciones existentes y determina el valor correspondiente a la fecha y finalidad de la valoración.
Son tres situaciones diferentes.
Y distinguirlas permite utilizar correctamente el lenguaje profesional.
Conclusión
«Valorizar» es una palabra perfectamente válida para describir el aumento del valor de un inmueble.
El problema aparece cuando la utilizamos como sinónimo de valorar o tasar.
La diferencia puede expresarse de forma sencilla:
Valorizar describe un proceso o cambio de aumento de valor.
Valorar consiste en determinar o estimar cuánto vale un bien.
Tasación es la actividad profesional mediante la cual se determina un valor para una finalidad y en una fecha determinadas, dentro del marco que corresponda.
Por eso, un inmueble puede valorizarse sin ser tasado; puede ser tasado sin haberse valorizado; y una tasación puede servir para determinar cuánto vale un inmueble después de una valorización.
En definitiva, la valorización es un fenómeno que podemos observar y analizar; la valoración es la actividad mediante la cual buscamos determinar el valor; y la tasación es una manifestación profesional de esa actividad en los contextos en que corresponde.
Esta distinción será especialmente útil cuando nos encontremos con otra pregunta muy frecuente.
Notas
- Real Academia Española — Diccionario de la lengua española. Referencia para las definiciones de valorizar, valorar y términos relacionados.
RAE — «valorizar» ↩︎ - International Valuation Standards Council (IVSC) — Standards Glossary. Referencia para la terminología internacional de valuation, value, price, market value y valuer.
IVSC — Standards Glossary ↩︎ - International Valuation Standards Council (IVSC) — International Valuation Standards. Marco internacional de referencia para la actividad de valoración, sus enfoques y métodos.
IVSC — International Valuation Standards ↩︎
En el siguiente artículo
Después de haber recorrido las diferencias entre valuación, valoración, valorización, tasación y avalúo, llega una pregunta que muchas personas se hacen antes de solicitar un servicio profesional:
¿Necesito una tasación, una valuación o un avalúo?
En el siguiente artículo cerraremos esta primera serie llevando todas estas diferencias terminológicas a una situación mucho más concreta: qué término corresponde utilizar y qué significa realmente cuando solicitamos la determinación del valor de un inmueble.
