Valoración y tasación en España: ¿cuál es la diferencia?
En los artículos anteriores hemos seguido las palabras de la valoración a través de distintos países y marcos profesionales.
En Perú encontramos un sistema que utiliza tasación y perito tasador como términos centrales del Reglamento Nacional de Tasaciones.
En México hemos visto cómo, dentro del régimen de los créditos garantizados a la vivienda, aparecen valuación, valuador profesional, perito valuador y avalúo.
Ahora llegamos a España.
Aquí encontramos dos palabras que, a primera vista, parecen competir entre sí:
valoración y tasación.
¿Son sinónimos?
¿Designan actividades diferentes?
La respuesta exige algo más que elegir una palabra.
En España, ambos términos forman parte del lenguaje técnico y normativo. La diferencia depende del contexto, la finalidad y el marco regulatorio en el que se realiza el trabajo.
Esta precisión es importante porque la normativa española utiliza simultáneamente expresiones como valoración, tasación, valor de tasación, tasador, sociedad de tasación, informe de valoración y certificado de tasación.
Por tanto, no estamos ante dos actividades completamente separadas.
Estamos ante términos relacionados que adquieren un significado más específico cuando entramos en determinados ámbitos regulados, especialmente el financiero.
«Valoración» es un término técnico
En España, valoración no es simplemente una palabra de uso cotidiano.
La Orden ECO/805/2003, una de las normas fundamentales de la valoración inmobiliaria para determinadas finalidades financieras, utiliza expresamente términos como valoración, métodos y técnicas de valoración y finalidad de la valoración.1
Su artículo 3 establece un principio particularmente importante:
La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración que se deben seguir.
La norma exige además que exista coherencia entre los criterios y métodos utilizados y la finalidad de la valoración.
La idea es fundamental.
Una valoración profesional no puede analizarse completamente sin conocer para qué se realiza.
No se determina simplemente «el valor» de un inmueble en abstracto.
Se determina un valor conforme a una finalidad, una fecha, unos criterios y una metodología determinados.
Esta idea coincide en lo esencial con uno de los principios que encontraremos también en las IVS, aunque la normativa española y las IVS constituyen marcos diferentes.
¿Qué regula realmente la Orden ECO/805/2003?
La denominación completa de la norma resulta reveladora:
Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Su ámbito no comprende cualquier valoración inmobiliaria realizada en España.
El artículo 1 establece que la Orden contiene normas para el cálculo del valor de tasación de determinados bienes inmuebles y derechos, así como para la elaboración de los informes y certificados en los que dicho cálculo se formaliza.2
El artículo 2 delimita sus finalidades, entre las que se encuentran determinadas valoraciones destinadas a:
- garantía hipotecaria;
- cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras;
- determinación del patrimonio de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria;
- determinación del patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones.
Esta precisión es esencial.
La Orden ECO/805/2003 no es un reglamento general de toda la actividad de valoración inmobiliaria en España.
Es una norma que establece reglas específicas para determinadas finalidades financieras.
Por eso, cuando hablamos de «tasación» en este artículo, debemos entenderla principalmente dentro de ese contexto regulado.
El «valor de tasación»
La distinción se vuelve mucho más clara cuando observamos una de las definiciones centrales de la Orden.
El artículo 4 define el valor de tasación (VT) como el valor que la propia Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar.3
La norma añade que este valor tendrá valor jurídico o efectos jurídicos para las finalidades comprendidas en su ámbito de aplicación.
Aquí encontramos una diferencia fundamental.
El valor de tasación no es simplemente una cifra que un profesional considera razonable.
Es un resultado normativamente definido, obtenido mediante las reglas aplicables a una determinada finalidad.
Por eso, no todo valor obtenido mediante una valoración inmobiliaria en España es necesariamente un valor de tasación en el sentido de la Orden ECO/805/2003.
Este último concepto pertenece a un régimen específico.
Valoración y tasación no son dos mundos separados
Llegados a este punto podemos corregir una idea bastante extendida.
No sería correcto decir:
«Valoración es el proceso y tasación es el documento».
Tampoco sería correcto decir:
«Valoración es una actividad privada y tasación es una actividad regulada».
La realidad normativa es más compleja.
La propia Orden ECO/805/2003 utiliza valoración para referirse al proceso técnico y a sus métodos, pero al mismo tiempo regula el cálculo del valor de tasación y la elaboración de informes y certificados de tasación.
Podemos expresarlo así:
En el régimen regulado por la Orden ECO/805/2003, la tasación es un proceso de valoración sometido a reglas específicas, cuyo resultado se expresa como un valor de tasación para una finalidad determinada.
Esta formulación permite mantener la relación entre ambos términos sin convertirlos en sinónimos absolutos.
La finalidad condiciona el resultado
¿Por qué es tan importante la finalidad?
Porque la normativa española demuestra que un mismo inmueble puede ser objeto de diferentes determinaciones de valor.
La Orden ECO/805/2003 contempla, entre otros, conceptos como:
- valor de mercado;
- valor hipotecario;
- valor de reemplazamiento.
No se trata simplemente de tres nombres diferentes para una misma cifra.
Cada concepto responde a unas características y reglas determinadas.
Por ejemplo, el valor hipotecario se basa en una valoración prudente de la posibilidad futura de comercialización del inmueble, considerando los aspectos duraderos a largo plazo y excluyendo los elementos especulativos.
Esta diferencia es muy importante.
Nos muestra que una valoración profesional no consiste simplemente en preguntar:
«¿Cuánto vale este inmueble?»
La pregunta técnicamente correcta es más completa:
¿Qué concepto de valor debemos determinar, para qué finalidad, en qué fecha y bajo qué reglas?
¿Quién es el tasador?
La Orden ECO/805/2003 define también al tasador.
El artículo 4 lo identifica como el profesional que, de conformidad con las normas aplicables a cada tipo de tasación, debe suscribir necesariamente el informe de tasación.4
La definición es significativa.
En Perú encontramos en el RNT la expresión perito tasador, que constituye una categoría definida por la propia norma.
En España encontramos tasador, dentro de un sistema en el que las condiciones profesionales dependen de la normativa aplicable al tipo de tasación.
Existe una correspondencia funcional entre ambas figuras.
Pero no debemos tratarlas como categorías jurídicas equivalentes.
Cada una pertenece a su propio ordenamiento.
Las sociedades de tasación
España añade además una dimensión institucional particularmente importante.
El Real Decreto 775/1997 establece el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.5
En determinados ámbitos, la actividad no se estructura únicamente alrededor de un profesional individual.
Existen sociedades de tasación y servicios de tasación de entidades de crédito, sometidos a un régimen específico.
El Banco de España tiene actualmente atribuidas las competencias de homologación de sociedades de tasación y servicios de tasación de entidades de crédito, así como las relacionadas con su registro y supervisión dentro de su ámbito competencial.6
Esto permite visualizar el sistema de una manera sencilla:
marco regulatorio
↓
homologación y supervisión
↓
sociedades y servicios de tasación
↓
profesionales competentes
↓
informes y certificados de tasación
No debe interpretarse como una cadena jerárquica de elaboración del informe.
Es una representación simplificada de la estructura institucional y regulatoria.
No toda valoración necesita una sociedad de tasación
Esta precisión es indispensable.
La existencia de un régimen de homologación de sociedades de tasación no significa que toda valoración inmobiliaria realizada en España deba ser efectuada por una sociedad homologada.
La regulación se aplica a determinadas finalidades y situaciones.
Una valoración privada realizada, por ejemplo, para apoyar una decisión de compraventa puede estar fuera del ámbito específico de la Orden ECO/805/2003.
En cambio, cuando la finalidad entra dentro de un régimen financiero regulado, pueden existir requisitos específicos respecto de:
- quién realiza la valoración;
- qué metodología utiliza;
- qué comprobaciones efectúa;
- cómo se documenta;
- quién suscribe el informe;
- y qué efectos puede producir el resultado.
Esta diferencia entre actividad profesional general y actividad sometida a un régimen regulado es esencial para comprender el caso español.
La tasación hipotecaria
El ámbito hipotecario proporciona uno de los ejemplos más claros.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 13 que los inmuebles aportados en garantía deben ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.7
La norma establece además quién puede realizar esa tasación dentro del régimen correspondiente.
Y añade una condición especialmente importante:
la tasación debe realizarse por un profesional o entidad independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
Esta exigencia de independencia tiene una razón evidente.
El valor del inmueble puede influir en la operación financiera y, por tanto, el profesional encargado de determinarlo debe mantener una posición independiente respecto de quienes tienen un interés directo en la concesión del crédito.
La Ley 5/2019 también exige que se utilicen normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, en los términos establecidos por la normativa aplicable.
España y los estándares internacionales
Esta última referencia nos lleva nuevamente a las International Valuation Standards.
Las IVS utilizan el término valuation para designar el proceso profesional de determinar una estimación de valor.
España utiliza valoración como un término técnico plenamente incorporado a su normativa.
La proximidad lingüística es evidente.
Pero no debemos convertirla en una equivalencia normativa.
La Orden ECO/805/2003 es una norma española.
Las IVS son un estándar internacional.
Ambos pueden compartir principios, conceptos y técnicas, pero cada uno tiene su propio ámbito de aplicación.
La Ley 5/2019 reconoce expresamente la importancia de utilizar normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente.
Eso establece un puente entre la regulación española y el ámbito internacional, pero no convierte la regulación española en las IVS.
Podemos expresarlo así:
«Valoración» y «valuation» presentan una correspondencia conceptual muy cercana, pero cada término debe interpretarse dentro del marco normativo en el que se utiliza.
Valor de mercado y valor hipotecario
La normativa española ofrece además un ejemplo particularmente útil para comprender la importancia de la finalidad.
El valor de mercado se relaciona con el precio al que podría intercambiarse el inmueble bajo determinadas condiciones de mercado.
El valor hipotecario, en cambio, responde a una valoración prudente de la posibilidad futura de comercialización, considerando aspectos sostenibles a largo plazo y excluyendo elementos especulativos.
La diferencia no es meramente terminológica.
Un mismo inmueble puede tener un valor de mercado determinado bajo unas condiciones y, para una finalidad hipotecaria, ser objeto de una determinación de valor basada en criterios diferentes.
Por eso debemos evitar una afirmación demasiado sencilla:
«La tasación determina el valor de mercado».
No necesariamente.
La tasación determina el valor que corresponde a la finalidad y a las reglas aplicables.
Este punto será fundamental cuando más adelante analicemos con mayor profundidad las distintas bases y conceptos de valor.
El resultado no es solamente una cifra
La normativa española también concede una importancia considerable a la documentación.
La Orden ECO/805/2003 regula los informes y certificados de tasación y establece requisitos sobre su contenido.8
Entre los elementos que deben quedar documentados se encuentran, según corresponda:
- la finalidad de la tasación;
- la identificación del inmueble;
- las comprobaciones realizadas;
- la documentación utilizada;
- los métodos de valoración;
- el valor obtenido;
- los condicionantes y advertencias;
- las fechas relevantes;
- y la identificación de la entidad y de los profesionales que intervienen.
Esto permite formular una idea esencial:
Una valoración profesional no es simplemente una cifra. Es una conclusión técnica documentada y sustentada en un proceso que debe ser coherente con su finalidad.
El informe permite comprender cómo se llegó al resultado y bajo qué condiciones debe interpretarse.
Valoración, tasación e informe
Podemos ahora separar tres elementos que con frecuencia se confunden:
Valoración
Es el proceso técnico mediante el cual se determina una estimación de valor utilizando criterios y métodos adecuados a la finalidad.
Tasación
En el régimen financiero regulado, es el proceso de valoración sometido a las reglas específicas aplicables a una determinada finalidad.
Informe o certificado de tasación
Es la forma documental mediante la cual se formaliza y comunica el resultado de la tasación.
Y existe un cuarto elemento:
Valor de tasación
Es el resultado normativamente definido que corresponde a la finalidad regulada.
Esta distinción es más precisa que intentar asignar una única traducción a cada palabra.
España frente a Perú y México
Después de recorrer estos países podemos construir un pequeño mapa terminológico:
| Marco | Actividad / proceso | Profesional / estructura | Resultado o concepto destacado |
|---|---|---|---|
| Perú — RNT | Tasación | Perito tasador | Valor conforme al RNT |
| México — régimen SHF | Valuación | Valuador profesional / Unidad de Valuación | Avalúo |
| España — régimen financiero | Valoración / tasación | Tasador / entidad tasadora | Valor de tasación |
| IVS | Valuation | Valuer | Valuation report |
La tabla es exclusivamente pedagógica.
No representa equivalencias jurídicas entre las figuras.
Por ejemplo, una sociedad de tasación española es una entidad, mientras que un tasador es un profesional. Del mismo modo, una Unidad de Valuación mexicana no es equivalente jurídicamente a una sociedad de tasación española.
Lo que podemos comparar son sus funciones dentro de sus respectivos sistemas.
Entonces, ¿valoración o tasación?
Después de todo lo anterior, podemos volver a la pregunta inicial.
¿Debemos elegir entre valoración y tasación?
No.
Debemos entender cuándo y cómo se utiliza cada término.
En España, valoración es un término técnico de uso amplio.
Tasación también es un término técnico y adquiere un significado normativo especialmente preciso cuando se desarrolla dentro de una de las finalidades sometidas a regulación.
El valor de tasación es entonces un concepto normativo determinado conforme a las reglas aplicables.
Y el informe de tasación documenta el proceso y su resultado.
La diferencia, por tanto, no está en que una palabra sea correcta y la otra incorrecta.
Está en el contexto profesional y normativo.
La lección española
España nos permite completar una idea que comenzó a aparecer en los artículos anteriores.
En Perú, el RNT utiliza como término central tasación.
En México, dentro del régimen de créditos garantizados a la vivienda, encontramos valuación y avalúo.
En España encontramos una convivencia particularmente clara entre valoración y tasación.
Y en las IVS encontramos valuation.
Las diferencias no son simples preferencias lingüísticas.
Detrás de cada término encontramos:
- una legislación;
- una finalidad;
- una metodología;
- un profesional;
- una institución;
- y, en determinados casos, un efecto jurídico.
Por eso, traducir términos profesionales exige algo más que conocer el idioma.
Exige conocer el sistema en el que esos términos adquieren significado.
Qué debemos recordar
En España, valoración y tasación son ambos términos técnicos y normativos. No constituyen necesariamente dos actividades completamente separadas.
La Orden ECO/805/2003 regula el cálculo del valor de tasación y la elaboración de los informes y certificados correspondientes para determinadas finalidades financieras.
El valor de tasación es un concepto normativamente definido y produce efectos jurídicos para las finalidades comprendidas en el ámbito de la Orden.
El tasador es el profesional que, conforme a las normas aplicables a cada tipo de tasación, debe suscribir el informe correspondiente.
Las sociedades y servicios de tasación están sometidos, en los ámbitos regulados, a un régimen específico de homologación y supervisión.
La Ley 5/2019 exige una tasación adecuada de los inmuebles aportados en garantía en determinados contratos de crédito inmobiliario y establece requisitos sobre los profesionales o entidades que la realizan, incluida su independencia.
Por tanto:
En España, «valoración» es un término técnico de uso amplio, mientras que «tasación» adquiere un significado normativo especialmente preciso cuando se realiza para una finalidad sometida a regulación. En ese contexto, el resultado es un valor de tasación determinado conforme a las reglas aplicables.
Y la idea que debemos conservar es la misma que nos ha acompañado desde el inicio de esta serie:
La palabra correcta no se elige aislada del contexto. Se elige de acuerdo con la actividad que se realiza, la finalidad perseguida y el marco normativo aplicable.
Notas
- Orden ECO/805/2003, artículo 3 — Principios de valoración. El artículo establece, entre otros principios, que la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración que deben seguirse y que debe existir coherencia entre la finalidad, los criterios y los métodos utilizados.
Orden ECO/805/2003 — texto consolidado, artículo 3 ↩︎ - Orden ECO/805/2003, artículos 1 y 2 — Objeto y ámbito de aplicación. El artículo 1 regula el cálculo del valor de tasación y la elaboración de los informes y certificados correspondientes. El artículo 2 delimita las finalidades financieras a las que se aplica la Orden.
Orden ECO/805/2003 — artículos 1 y 2 ↩︎ - Orden ECO/805/2003, artículo 4 — Definiciones. Contiene las definiciones de valor de tasación, valor de mercado, valor hipotecario y otros conceptos fundamentales utilizados por la norma.
Orden ECO/805/2003 — artículo 4 ↩︎ - Orden ECO/805/2003, artículo 4 — Definición de «tasador». Define al tasador como el profesional que, de conformidad con las normas aplicables a cada tipo de tasación, debe suscribir necesariamente el informe de tasación.
Orden ECO/805/2003 — definición de tasador ↩︎ - Real Decreto 775/1997 — Régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Establece el régimen jurídico aplicable a la homologación de sociedades y servicios de tasación.
Real Decreto 775/1997 — BOE ↩︎ - Banco de España — Homologación de sociedades de tasación y servicios de tasación de entidades de crédito. El Banco de España informa sobre la homologación, registro y supervisión de estas entidades dentro de su ámbito competencial.
Banco de España — homologación de sociedades y servicios de tasación ↩︎ - Ley 5/2019, artículo 13 — Tasación de los bienes inmuebles. Establece la obligación de tasar adecuadamente los inmuebles aportados en garantía en los supuestos regulados y establece requisitos respecto de quienes realizan la tasación, incluida la independencia respecto del prestamista o intermediario de crédito inmobiliario.
Ley 5/2019 — artículo 13 ↩︎ - Orden ECO/805/2003, artículos 61 a 65 — Informes y certificados de tasación. Regula la elaboración, contenido y requisitos de los informes y certificados de tasación.
Orden ECO/805/2003 — artículos 61 a 65 ↩︎
En el próximo artículo
¿Qué significa «valorizar» un inmueble?
Hasta ahora hemos estudiado tasación, valuación y valoración desde el punto de vista de la profesión y de las normas.
Pero todavía queda una palabra que aparece constantemente en conversaciones inmobiliarias:
valorizar.
Decimos que una propiedad «se ha valorizado», que determinada obra «valoriza una zona» o que una inversión «valoriza el inmueble».
¿Estamos hablando realmente de una valoración profesional?
¿O estamos utilizando valorizar con un significado diferente?
En el próximo artículo analizaremos esta palabra y la diferencia entre valorizar un bien y determinar profesionalmente su valor.
