Tasación y valuación en Perú: ¿perito tasador o perito valuador?
En los artículos anteriores de esta serie hemos visto que valuación, valoración, valorización y tasación pertenecen a un mismo campo conceptual, pero que su uso profesional depende del contexto.
También examinamos qué significa valuación dentro de las International Valuation Standards (IVS). En ese marco, valuation designa el proceso profesional de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo mediante la aplicación de las IVS.
Ahora corresponde mirar hacia el Perú.
Aquí encontramos una situación particularmente interesante. Nuestro lenguaje profesional utiliza desde hace tiempo las palabras tasación y valuación, pero el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente construye su terminología alrededor de la primera y de una figura profesional concreta: el perito tasador.
Esto plantea una pregunta natural:
Si las IVS hablan de un valuer, ¿debemos llamarlo «perito valuador» en el Perú?
Para responderla correctamente no basta con traducir una palabra. Tenemos que mirar cómo está construida la actividad dentro de nuestro propio marco normativo.
El Reglamento Nacional de Tasaciones
El actual Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT) fue aprobado por la R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA, publicada el 23 de julio de 2016. Posteriormente fue modificado por las R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA, 124-2020-VIVIENDA y 186-2021-VIVIENDA.
Desde su primer artículo, el Reglamento deja clara la denominación que utiliza.
El artículo 1 establece como objeto del RNT fijar criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.1
La elección de la palabra es significativa.
El RNT vigente no presenta su objeto como un reglamento para la «valuación» de bienes, sino como un reglamento para su tasación.
Por tanto, dentro de este marco normativo, tasación es el término central.
¿A quién se aplica el Reglamento?
El artículo 2 del RNT establece su ámbito de aplicación y señala que el Reglamento es de alcance nacional y que su aplicación es obligatoria para las tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las Entidades y Empresas Estatales de derecho público o de derecho privado.2
Esto no significa que el RNT sea obligatorio para toda tasación realizada en el Perú.
La R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA incorporó una disposición complementaria final que establece la aplicación facultativa del Reglamento para efectuar tasaciones por el sector privado.3
La distinción es importante.
En el ámbito comprendido por el artículo 2, el RNT tiene carácter obligatorio en los casos previstos por la norma. Para el sector privado, su utilización es facultativa.
Esto permite diferenciar entre el carácter obligatorio de una norma y su utilización como referencia técnica profesional.
¿Qué es una tasación según el RNT?
La definición fundamental se encuentra en el artículo 3, numeral 3.1.3.
El RNT define la tasación como el procedimiento mediante el cual el perito tasador o el perito de VIVIENDA inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de acuerdo con las normas del Reglamento.4
La definición contiene una idea esencial: la tasación es un procedimiento profesional.
No consiste simplemente en asignar una cifra. Supone inspeccionar, estudiar y analizar un bien, teniendo en cuenta una determinada fecha y las reglas aplicables.
En este sentido, existe una clara proximidad conceptual con la valuation de las IVS: ambas describen un proceso profesional destinado a llegar a una conclusión de valor.
Pero debemos mantener una distinción fundamental: el RNT y las IVS pertenecen a marcos normativos diferentes.
La semejanza conceptual no convierte a ambos sistemas en equivalentes.
¿Quién es el perito tasador?
El artículo 3, numeral 3.1.2, define al perito tasador como el profesional colegiado hábil que cuenta con las calificaciones, capacitaciones acreditadas y experiencia en tasaciones compatibles con su formación profesional, necesarias para realizar de manera objetiva e imparcial la tasación de un bien, y que cuenta con inscripción vigente en el registro de peritos adscritos del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento u otros registros de peritos.5
La propia definición contempla una excepción respecto de la colegiatura cuando la ley no la exige para el ejercicio de la profesión correspondiente.
Para nuestra discusión terminológica, hay un dato especialmente relevante:
el RNT denomina al profesional «perito tasador».
No utiliza «perito valuador» como denominación central de esta figura.
Esto no significa que valuador sea una palabra incorrecta. Significa que, cuando nos referimos a la figura profesional definida por el RNT, debemos utilizar la denominación que emplea la propia norma.
¿Dónde queda entonces la «valuación»?
La palabra valuación tiene una importante presencia histórica en el lenguaje profesional peruano.
El Reglamento Nacional de Tasaciones anterior, aprobado por la R.M. N.º 126-2007-VIVIENDA, utilizaba expresamente la fórmula «tasación o valuación» y hablaba del perito valuador.
Pero ese Reglamento fue derogado cuando se aprobó el RNT mediante la R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA.6
La diferencia es importante.
El RNT vigente ya no utiliza «tasación o valuación» como fórmula definitoria. Su terminología central es tasación y perito tasador.
Esto no elimina la palabra valuación del lenguaje profesional. Tampoco convierte retrospectivamente en incorrecto el uso que tuvo en normas anteriores.
Simplemente debemos distinguir entre la terminología histórica y la terminología normativa vigente.
Tasación y valuación: ¿son entonces lo mismo en Perú?
La respuesta depende del nivel desde el cual hagamos la pregunta.
Desde el punto de vista conceptual, ambos términos están estrechamente relacionados con la determinación o estimación del valor de un bien.
Desde el punto de vista normativo, el RNT vigente utiliza tasación como término definido para el procedimiento que regula y perito tasador como denominación del profesional.
Por eso, no sería correcto presentar tasación y valuación como dos actividades necesariamente diferentes.
Pero tampoco sería preciso afirmar que el RNT vigente las define expresamente como sinónimos.
La formulación más rigurosa es:
En el Perú, tasación y valuación están conceptualmente relacionadas; sin embargo, el RNT vigente estructura su terminología alrededor de la tasación y del perito tasador.
Esta distinción permite reconocer la continuidad del término valuación sin atribuir al Reglamento actual una definición que ya no contiene.
¿Es un perito tasador un «valuer»?
Llegamos así a la pregunta central.
Las IVS utilizan el término valuer para referirse al profesional que realiza una valuación dentro de ese marco internacional.
El RNT peruano utiliza perito tasador.
¿Son exactamente la misma categoría?
No debemos afirmarlo automáticamente.
Valuer pertenece al lenguaje de un estándar internacional de valoración.
Perito tasador pertenece al marco profesional y normativo peruano.
Puede existir una correspondencia funcional entre ambos en determinadas circunstancias. Un perito tasador peruano puede realizar un trabajo que, conceptualmente, corresponda a una valuation en el sentido de las IVS.
Pero eso no convierte automáticamente ambas denominaciones en categorías jurídicas idénticas.
La habilitación profesional, los requisitos para ejercer y las responsabilidades correspondientes dependen de la legislación de cada jurisdicción.
Por eso, traducir valuer automáticamente como «perito tasador» puede ser tan impreciso como traducirlo como «perito valuador».
La traducción debe estar subordinada al contexto.
El RNT y las normas internacionales de valuación
La relación entre el RNT y las normas internacionales es más concreta de lo que podría parecer.
La R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA, al modificar el artículo 23, incorporó expresamente la posibilidad de utilizar, en los supuestos allí previstos, otros métodos debidamente sustentados en normas internacionales de valuación.7
Este punto es especialmente significativo.
La normativa peruana contempla que, en determinadas circunstancias, el perito pueda recurrir a métodos sustentados en normas internacionales de valuación.
Esto no significa que las IVS sustituyan al RNT.
Significa que existe un punto de conexión entre ambos marcos y que el propio RNT reconoce la posibilidad de recurrir a referencias internacionales bajo determinadas condiciones.
Por eso, un profesional que trabaje con ambos debe conocer qué exige cada marco y determinar cuál resulta aplicable al encargo concreto.
Una precisión sobre el «valor razonable»
La definición de tasación del artículo 3.1.3 utiliza la expresión «valor razonable».
Aquí debemos ser especialmente cuidadosos.
Las IVS también contemplan una base de valor denominada Fair Value, pero no debemos asumir que el «valor razonable» utilizado por el RNT es automáticamente equivalente a ese concepto.
La coincidencia de las palabras no basta.
Son expresiones que pertenecen a marcos normativos diferentes y deben interpretarse dentro de las normas que las utilizan.
Esta es una buena ilustración de una regla que debería acompañarnos durante toda esta serie:
Una expresión técnica no puede interpretarse correctamente separándola del marco normativo que le da significado.
El RNT no es solamente un diccionario
El Reglamento no se limita a definir qué es una tasación o quién es un perito tasador.
Su artículo 1 establece también que contiene criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos.
Un ejemplo se encuentra en el artículo 24, relativo a la determinación de los valores comerciales de mercado de terreno urbano.
El artículo establece la utilización de muestras del mercado inmobiliario de la zona, identificando por lo menos cinco muestras con características similares y/u homologadas al bien tasado, y contempla la utilización de factores de homologación cuando el perito los estime necesarios y los justifique.8
No necesitamos desarrollar aquí el método comparativo.
Lo importante es observar que el RNT no es solamente un conjunto de definiciones. También establece procedimientos técnicos para determinadas situaciones de tasación.
Una evolución terminológica
La evolución de la normativa peruana permite comprender mejor por qué hoy encontramos diferentes expresiones en circulación.
El reglamento anterior utilizaba la fórmula «tasación o valuación» y hablaba de perito valuador.
El Reglamento aprobado en 2016 pasó a utilizar como conceptos centrales tasación y perito tasador.
Las modificaciones posteriores han precisado distintos aspectos del Reglamento sin alterar esta estructura terminológica fundamental.
La R.M. N.º 124-2020-VIVIENDA modificó, entre otras disposiciones, los numerales 3.1.2 y 3.1.3 del artículo 3 e incorporó disposiciones relacionadas con el perito de VIVIENDA y determinados procedimientos de inspección.9
La R.M. N.º 186-2021-VIVIENDA modificó específicamente el numeral 18.4 del artículo 18, por lo que no alteró las definiciones de tasación ni de perito tasador.10
Por tanto, cuando hablamos del RNT vigente, debemos utilizar sus conceptos actuales y no trasladar al texto vigente definiciones pertenecientes a reglamentos anteriores.
Entonces, ¿perito tasador o perito valuador?
La respuesta depende de qué estamos describiendo.
Si nos referimos al profesional definido por el Reglamento Nacional de Tasaciones, la denominación es:
perito tasador.
Si estamos explicando el lenguaje de las IVS, encontraremos:
valuer.
En otros países encontraremos otras denominaciones.
El error consiste en pensar que todas ellas constituyen títulos profesionales universalmente equivalentes.
No necesariamente lo son.
Una legislación nacional puede establecer una determinada denominación profesional y unos requisitos específicos. Un estándar internacional puede utilizar otra denominación para construir un lenguaje común entre distintas jurisdicciones.
Por eso, cuando trabajamos con terminología internacional, debemos aprender a traducir conceptos y no solamente palabras.
La clave está en el marco
Después de revisar el caso peruano, podemos formular una conclusión clara.
El Reglamento Nacional de Tasaciones vigente utiliza tasación como denominación normativa de la actividad y perito tasador como denominación del profesional.
La palabra valuación tiene una importante tradición en el lenguaje profesional peruano y fue utilizada expresamente por reglamentos anteriores, pero no constituye actualmente el término definitorio central del RNT.
Las IVS, por su parte, utilizan valuation y valuer dentro de un estándar internacional basado en principios.
Existe una relación conceptual entre ambos lenguajes, pero no debemos convertirla en una equivalencia jurídica automática.
La pregunta profesional, por tanto, no es simplemente:
«¿Soy tasador o soy valuador?»
La pregunta más útil es:
¿Qué actividad estoy realizando, para qué finalidad, bajo qué norma y dentro de qué jurisdicción?
Una vez respondida esa pregunta, la terminología resulta mucho más fácil de entender.
Qué debemos recordar
El Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por la R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA y modificado posteriormente por las R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA, 124-2020-VIVIENDA y 186-2021-VIVIENDA, utiliza tasación como término central para la actividad que regula.[1]
El artículo 1 establece como objeto del Reglamento fijar criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.[1]
El artículo 3.1.3 define la tasación como un procedimiento mediante el cual el perito tasador o el perito de VIVIENDA inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable conforme al Reglamento.[4]
El artículo 3.1.2 define al perito tasador y establece las condiciones profesionales que debe reunir.[5]
El término valuación tiene una presencia histórica importante en la normativa peruana y fue utilizado expresamente por reglamentos anteriores, pero no es actualmente el término definitorio central del RNT.
El artículo 23 contempla, en determinados supuestos, la utilización de otros métodos debidamente sustentados en normas internacionales de valuación.[7]
Y el artículo 24 demuestra que el RNT no se limita a definir conceptos, sino que establece procedimientos técnicos concretos para determinadas tasaciones.[8]
La conclusión fundamental es sencilla:
En el Perú, «tasación» es el término central del RNT vigente y «perito tasador» es la denominación profesional que utiliza el Reglamento. «Valuación» y «valuer» pertenecen a un lenguaje más amplio, cuya relación con la terminología peruana debe establecerse atendiendo al contexto.
Notas
- RNT, artículo 1 — Objeto. R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA. El artículo establece que el Reglamento tiene por objeto establecer criterios, métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes inmuebles, muebles e intangibles.
R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA — Ministerio de Vivienda ↩︎ - RNT, artículo 2 — Ámbito de aplicación. El artículo establece el alcance nacional del Reglamento y su aplicación obligatoria en las tasaciones comerciales y reglamentarias solicitadas por las Entidades y Empresas Estatales comprendidas en la norma.
RNT — texto actualizado y modificaciones ↩︎ - R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA — Aplicación facultativa al sector privado. La resolución incorporó la disposición complementaria que establece la aplicación facultativa del RNT para efectuar tasaciones por el sector privado.
R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA — Ministerio de Vivienda ↩︎ - RNT, artículo 3, numeral 3.1.3 — Tasación. Define la tasación como el procedimiento mediante el cual el perito tasador o el perito de VIVIENDA inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable.
RNT — artículo 3 y definiciones ↩︎ - RNT, artículo 3, numeral 3.1.2 — Perito tasador. Define los requisitos profesionales del perito tasador.
RNT — artículo 3 y definiciones ↩︎ - RNT anterior — R.M. N.º 126-2007-VIVIENDA. El Reglamento aprobado por esta resolución utilizaba la fórmula «tasación o valuación» y la denominación «perito valuador». Fue derogado por la R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA.
R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA — disposición derogatoria ↩︎ - RNT, artículo 23 — Tasación comercial de terreno urbano. Modificado por la R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA. Contempla, en los supuestos previstos, la utilización de otros métodos debidamente sustentados en normas internacionales de valuación.
R.M. N.º 424-2017-VIVIENDA — modificación del RNT ↩︎ - RNT, artículo 24 — Determinación de los valores comerciales de mercado de terreno urbano. Establece, entre otros aspectos, la utilización de por lo menos cinco muestras con características similares y/u homologadas y contempla factores de homologación debidamente justificados.
RNT — artículo 24 y modificaciones ↩︎ - R.M. N.º 124-2020-VIVIENDA. Modifica el Reglamento Nacional de Tasaciones, incluyendo disposiciones del artículo 3. R.M. N.º 124-2020-VIVIENDA — Ministerio de Vivienda ↩︎
- R.M. N.º 186-2021-VIVIENDA.
Modifica el numeral 18.4 del artículo 18 del RNT.
R.M. N.º 186-2021-VIVIENDA — Ministerio de Vivienda ↩︎
En el próximo artículo
Valuación y avalúo en México: ¿qué significa cada término?
En el Perú hemos visto que la terminología normativa actual gira alrededor de la tasación y del perito tasador, mientras que valuación conserva una presencia importante en el lenguaje profesional.
Pero al cruzar la frontera encontramos otra palabra especialmente característica: avalúo.
En México, avalúo, valuación y valuador forman parte de una tradición profesional y normativa propia.
¿Qué significa cada término? ¿Qué es exactamente un avalúo? ¿Quién puede realizarlo? ¿Y cómo se relaciona la terminología mexicana con la de las IVS y con la utilizada en el Perú?
Ese será el siguiente paso de nuestra exploración del lenguaje profesional de la valoración.
