¿Qué es una valuación según las IVS?
En el artículo anterior vimos que valuación, valoración, valorización y tasación pertenecen a un mismo campo conceptual, pero que su utilización profesional depende del contexto. Una palabra puede tener un significado determinado en una legislación y otro en una tradición profesional diferente.
Para comprender el lenguaje internacional de la profesión necesitamos ahora detenernos en un término concreto: valuación.
Las International Valuation Standards (IVS), desarrolladas por el International Valuation Standards Council (IVSC), utilizan el término valuation para denominar el proceso profesional mediante el cual se determina una estimación de valor de un activo o pasivo aplicando las IVS.
Esta definición parece sencilla, pero contiene varias ideas que conviene separar. ¿Qué significa realmente valuation? ¿Qué relación existe entre la valuación y el valor? ¿Por qué importa la finalidad del encargo? ¿Qué es una base de valor? ¿Y qué papel corresponde al profesional que realiza la valuación?
Responder estas preguntas nos permitirá entender qué significa hablar de una valuación conforme a las IVS.
Valuación: un proceso, no una cifra
Las IVS definen valuation como el acto o proceso de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo mediante la aplicación de las IVS.
Hay dos elementos especialmente importantes en esta definición.
El primero es proceso.
Una valuación no consiste simplemente en producir una cifra. Requiere desarrollar un trabajo profesional en el que se identifica aquello que debe valorarse, se establece el alcance del encargo, se determina la base de valor correspondiente, se obtiene y analiza información, se seleccionan los enfoques y métodos apropiados y se llega finalmente a una conclusión.
El segundo es estimación.
El valor que aparece en una valuación no es necesariamente un precio que podamos observar directamente. Es una conclusión profesional obtenida mediante un proceso de análisis y bajo determinadas premisas.
Por eso, una manera sencilla de entender la definición de las IVS es esta:
La valuación es el proceso profesional mediante el cual se determina una estimación de valor.
La cifra es el resultado visible. El proceso que conduce a ella es la valuación.
Valuación y valor no son lo mismo
Esta distinción es fundamental.
En el lenguaje cotidiano solemos decir que «vamos a obtener el valor de un inmueble» y que «vamos a hacer una valuación» como si ambas expresiones describieran exactamente lo mismo.
Las IVS permiten distinguirlas.
Valuación es el acto o proceso.
Valor es la conclusión respecto del importe estimado, de acuerdo con una determinada base de valor.
Dicho de una manera sencilla:
La valuación es el proceso; el valor es la conclusión.
Esta diferencia ayuda a comprender por qué una valuación no puede reducirse al número que aparece al final de un informe.
Para llegar a esa conclusión ha sido necesario definir qué se está valorando, con qué propósito, bajo qué base de valor y a qué fecha, además de seleccionar y aplicar procedimientos adecuados.
¿Qué se puede valorar?
Las IVS no están destinadas exclusivamente a los bienes inmuebles.
Su estructura contempla diferentes clases de activos y pasivos. Entre ellas se encuentran los negocios e intereses empresariales, activos intangibles, bienes inmuebles, instalaciones, maquinaria y equipos, instrumentos financieros y otros activos.
Esto permite entender que la valuación constituye una disciplina más amplia que la tasación inmobiliaria.
Un terreno puede ser objeto de valuación. También puede serlo una empresa, una marca, una máquina, una participación societaria o un instrumento financiero.
Lo que cambia es la naturaleza del activo y, con ella, la información, los enfoques y los métodos que pueden resultar apropiados.
Por eso, cuando hablamos de las IVS, no estamos hablando únicamente de cómo determinar el valor de una propiedad.
Estamos hablando de un marco internacional para la realización de valuaciones de diferentes tipos de activos y pasivos.
El propósito de la valuación
Una valuación no puede comprenderse correctamente sin conocer para qué se realiza.
Las IVS consideran el propósito como uno de los elementos que deben definirse dentro del encargo.
Esto tiene una consecuencia importante: el mismo activo puede ser objeto de diferentes valuaciones porque pueden existir diferentes preguntas que responder.
No es necesariamente la misma cuestión determinar el valor de un inmueble para una operación financiera que estimar su valor para una decisión de inversión o para otra finalidad específica.
El propósito ayuda a establecer qué problema debe resolver el valuador y qué características tendrá el encargo.
Por eso, antes de preguntarnos qué método utilizar, debemos saber qué se necesita conocer y para qué se necesita conocerlo.
La base de valor
Una vez definido el propósito aparece otro concepto fundamental de las IVS: la base de valor (basis of value).
Las IVS definen la base de valor como las premisas fundamentales sobre las cuales se basan los valores reportados o que se basarán los valores reportados.
En términos sencillos, la base de valor establece el significado y las condiciones fundamentales bajo las cuales debe entenderse el valor que se está estimando.
Por ejemplo, las IVS reconocen distintas bases de valor, entre ellas:
- Market Value o valor de mercado;
- Equitable Value o valor equitativo;
- Investment Value o valor de inversión;
- Fair Value, en el contexto de las normas contables;
- Liquidation Value o valor de liquidación.
No todas responden a la misma pregunta.
Por eso, afirmar simplemente que un inmueble «vale determinado importe» resulta incompleto si no sabemos qué base de valor sustenta esa conclusión.
La base de valor no es una formalidad que se añade al informe después de haber realizado los cálculos. Es parte de la definición del problema de valuación.
La fecha de valuación
El valor también está relacionado con el tiempo.
Las IVS utilizan el concepto de valuation date, o fecha de valuación, para identificar la fecha a la que se refiere la conclusión de valor.
Esto es particularmente importante en activos cuyo mercado cambia con el tiempo.
Las condiciones económicas, la oferta y la demanda, las tasas de interés, la normativa, las expectativas del mercado y las características particulares de un entorno pueden modificarse.
Por ello, una conclusión de valor correspondiente a una fecha determinada no puede trasladarse automáticamente a otra.
La fecha de valuación establece el momento respecto del cual debe analizarse la información y determinarse la conclusión.
Una valuación realizada hoy puede, por ejemplo, tener como fecha de valuación una fecha anterior, siempre que el encargo y la información disponible permitan realizar ese análisis.
¿Quién realiza una valuación?
Las IVS utilizan el término valuer para referirse al profesional que realiza una valuación.
El concepto no se limita a una denominación profesional concreta de un determinado país. Las IVS se refieren a una persona, grupo de personas o firma que posee las cualificaciones, capacidad y experiencia necesarias para realizar una valuación de manera objetiva, imparcial y competente.
Esto es importante cuando trasladamos el lenguaje de las IVS a un contexto nacional.
Valuer no debe traducirse automáticamente como «perito tasador».
La equivalencia dependerá del marco profesional y jurídico de cada jurisdicción.
En el Perú, por ejemplo, existe la figura del perito tasador, definida dentro de nuestro propio marco normativo. Cómo se relaciona esa figura con el valuer de las IVS es una cuestión que merece un análisis específico y que abordaremos en el siguiente artículo.
Enfoques y métodos
Una de las ideas equivocadas más frecuentes es pensar que las IVS establecen una fórmula única para determinar el valor.
No es así.
Las IVS establecen un marco basado en principios y reconocen diferentes enfoques y métodos de valuación.
Las IVS distinguen entre valuation approach y valuation method.
Un enfoque de valuación es una forma general de estimar el valor que utiliza uno o más métodos específicos.
Un método de valuación es una forma específica de estimar el valor dentro de un enfoque.
Esta diferencia puede parecer terminológica, pero ayuda a entender cómo se estructura el razonamiento del valuador.
En función de las características del activo, la finalidad del encargo y la información disponible, un enfoque puede resultar más apropiado que otro. La elección no debería depender simplemente de aplicar mecánicamente el método que el profesional utiliza con mayor frecuencia.
El método debe responder al problema de valuación.
Los datos no sustituyen al juicio profesional
Una valuación requiere información.
Pero disponer de información no significa que la conclusión aparezca automáticamente.
El valuador debe determinar qué información es relevante, analizar su calidad, interpretar sus características y decidir cómo utilizarla.
Las IVS reconocen la importancia de los datos e inputs utilizados en la valuación, así como de los modelos cuando estos sean aplicables.
Esto adquiere una importancia creciente en un entorno en el que existen grandes cantidades de información, herramientas estadísticas, sistemas de información geográfica y modelos automatizados.
Estas herramientas pueden mejorar el proceso de análisis.
Pero una valuación profesional sigue requiriendo competencia y juicio profesional.
El dato puede ser objetivo; la decisión sobre cómo interpretarlo y utilizarlo dentro de un determinado problema de valuación requiere criterio.
Documentar y comunicar la conclusión
Una valuación tampoco termina cuando el valuador obtiene una cifra.
La conclusión debe ser documentada y comunicada de manera que pueda ser comprendida por los usuarios previstos.
Las IVS incluyen requisitos específicos relacionados con la documentación y el reporte de las valuaciones.
Esto tiene una razón práctica.
El usuario de una valuación puede no haber participado en el proceso. Puede ser un propietario, una entidad financiera, un inversionista, un auditor, un abogado, una autoridad o cualquier otro usuario previsto.
Por ello, el informe debe permitir comprender qué se valoró, para qué finalidad, bajo qué base de valor, a qué fecha y cuáles fueron las principales premisas y procedimientos utilizados.
Una conclusión que no puede entenderse ni analizarse pierde buena parte de su utilidad profesional.
Aplicar IVS no significa obtener un «valor internacional»
Existe otra confusión que conviene evitar.
Una valuación conforme a las IVS no produce algo llamado «valor IVS» o «valor internacional».
Las IVS no establecen un precio internacional para los inmuebles ni sustituyen automáticamente la legislación de cada país.
Son estándares profesionales internacionales que pueden aplicarse conjuntamente con las leyes, reglamentos y otros requisitos que correspondan en una determinada jurisdicción.
Esto significa que un profesional puede trabajar con las IVS y, al mismo tiempo, tener que cumplir disposiciones nacionales específicas.
El estándar internacional y la regulación nacional cumplen funciones diferentes.
Comprender cómo se relacionan ambos es especialmente importante cuando se trabaja en países que cuentan con una normativa propia de tasaciones o valuaciones.
Entonces, ¿qué es una valuación según las IVS?
Podemos volver ahora a la pregunta que da título a este artículo.
Según las IVS, una valuación es el acto o proceso de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo mediante la aplicación de las International Valuation Standards.
Ese proceso no puede entenderse aisladamente. Requiere definir el alcance y propósito del encargo, identificar la base de valor, establecer la fecha de valuación, analizar información pertinente, seleccionar y aplicar enfoques y métodos apropiados, ejercer juicio profesional y documentar y comunicar la conclusión.
El resultado es una estimación de valor.
Por eso, la valuación no debe confundirse con el valor mismo.
La valuación es el proceso profesional. El valor es la conclusión a la que ese proceso conduce, dentro de una determinada base de valor y para un propósito definido.
Esta distinción constituye una de las bases para comprender el lenguaje internacional de la profesión.
Pero todavía queda una pregunta fundamental.
Si las IVS utilizan el lenguaje de la valuation y el valuer, ¿cómo se relacionan estos conceptos con la «tasación» y el «perito tasador» que encontramos en el Perú?
La respuesta no está en una traducción literal.
Está en nuestra propia normativa.
Qué debemos recordar
Las International Valuation Standards proporcionan un marco internacional basado en principios para la realización de valuaciones.
Una valuación es el acto o proceso de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo mediante la aplicación de las IVS.
La valuación es el proceso; el valor es la conclusión.
Una valuación debe comprenderse dentro de un propósito, una base de valor y una fecha de valuación determinados.
Las IVS se aplican a diferentes clases de activos y pasivos, no solamente a bienes inmuebles.
Las IVS establecen un marco profesional, pero no una fórmula universal para determinar el valor.
El profesional que realiza la valuación —el valuer— debe contar con las cualificaciones, capacidad y experiencia necesarias, y ejercer su trabajo de manera objetiva, imparcial y competente.
Finalmente, aplicar las IVS no significa sustituir la normativa nacional. Las normas internacionales y las disposiciones de cada jurisdicción pueden coexistir dentro de un mismo encargo.
En el próximo artículo
Tasación y valuación en Perú: ¿perito tasador o perito valuador?
Ya conocemos qué significa valuation dentro de las IVS. Ahora podemos mirar hacia nuestro propio marco profesional.
En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones utiliza expresamente la expresión «tasación o valuación» y reconoce la figura del perito tasador.
¿Qué significa esto? ¿Es el perito tasador peruano equivalente al valuer de las IVS? ¿Qué conceptos coinciden y cuáles pertenecen específicamente a nuestra normativa?
En el siguiente artículo analizaremos estas cuestiones desde el contexto peruano.
