Valuación y avalúo en México: ¿qué significa cada término?
En los artículos anteriores hemos seguido una misma pregunta a través de diferentes lenguajes profesionales.
Primero vimos que valuación, valoración, valorización y tasación pertenecen a un mismo campo conceptual, pero que su uso profesional depende del contexto.
Después examinamos qué significa valuación dentro de las International Valuation Standards (IVS) y, finalmente, vimos cómo el Reglamento Nacional de Tasaciones peruano utiliza actualmente los términos tasación y perito tasador.
Ahora cruzamos la frontera.
En México encontramos una terminología que puede resultar familiar para un profesional peruano y, al mismo tiempo, esconder diferencias importantes.
Aparecen con frecuencia tres palabras:
valuación, valuador y avalúo.
Pero, en el régimen federal de los créditos garantizados a la vivienda, cada una cumple una función determinada. La legislación y las reglas emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) construyen un sistema en el que intervienen profesionales autorizados, unidades de valuación y procedimientos específicos para la elaboración y certificación de avalúos.
Por eso, para entender correctamente estos términos no basta con buscar su equivalente en otro país.
Tenemos que observar cómo funciona el sistema mexicano.
La «valuación» en México
En México, valuación es un término plenamente incorporado al lenguaje profesional y normativo.
La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado utiliza expresamente el término valuador profesional.
Su artículo 3, fracción IX, define al valuador profesional como la persona que cuenta con una cédula profesional de posgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que ha sido autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal.1
La legislación, por tanto, no se limita a reconocer a una persona que realiza una estimación de valor.
Establece una categoría profesional específica, con requisitos de formación y autorización.
Esto marca una primera diferencia importante con el lenguaje peruano.
En el RNT encontramos perito tasador.
En este régimen mexicano encontramos valuador profesional.
Las dos figuras pueden desempeñar funciones comparables, pero sus requisitos y su reconocimiento jurídico pertenecen a sistemas diferentes.
¿Qué es un avalúo?
Aquí aparece una palabra particularmente característica del lenguaje mexicano:
avalúo.
Dentro de las reglas que regulan la actividad de valuación inmobiliaria para créditos garantizados a la vivienda, el término tiene un significado preciso.
Las reglas de autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación definen avalúo como el dictamen elaborado por los valuadores profesionales sobre el valor de los inmuebles y certificado por la Unidad de Valuación correspondiente.2
Esta definición permite establecer una distinción fundamental:
La valuación es la actividad; el avalúo es el dictamen que contiene la conclusión de valor dentro del régimen correspondiente.
Por tanto, no debemos entender avalúo simplemente como otra manera de decir «valor» ni como cualquier documento en el que aparezca una cifra.
En el contexto que estamos analizando, se trata de un dictamen sujeto a requisitos profesionales, metodológicos y de certificación específicos.
Valuación, valuador y avalúo
Podemos resumir provisionalmente la relación de esta manera:
Valuación → actividad o proceso profesional de determinación de valor.
Valuador profesional → profesional que cumple los requisitos y cuenta con la autorización correspondiente.
Avalúo → dictamen de valor elaborado por el valuador profesional y certificado por una Unidad de Valuación.
Esta estructura resulta especialmente clara en el régimen de los créditos garantizados a la vivienda.
No debemos, sin embargo, convertirla en una definición universal de todo uso que pueda tener la palabra avalúo en México. El término puede aparecer en otros ámbitos y con diferentes consecuencias jurídicas.
Nuestro objetivo aquí es identificar el significado que adquiere dentro del régimen que estamos estudiando.
El papel de la Sociedad Hipotecaria Federal
La arquitectura del sistema mexicano introduce otro elemento que no podemos pasar por alto:
la Sociedad Hipotecaria Federal.
La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado atribuye a la SHF funciones relacionadas con la autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación.3
La SHF mantiene actualmente una estructura de registro y trámites para las Unidades de Valuación, los Valuadores Profesionales y los Controladores.4
Esto significa que, en este régimen, la valuación inmobiliaria no se organiza únicamente alrededor del profesional que realiza el análisis.
Existe también una estructura institucional encargada de participar en la autorización, registro y certificación.
La Unidad de Valuación
Aquí aparece una figura que no tiene un equivalente inmediato en el lenguaje del RNT peruano:
la Unidad de Valuación.
Las reglas correspondientes definen la Unidad de Valuación como la persona moral que se encuentra inscrita como tal ante la Sociedad Hipotecaria Federal.5
Su función adquiere especial importancia porque el avalúo elaborado por el valuador profesional debe ser certificado por la Unidad de Valuación dentro del régimen correspondiente.
Podemos visualizar la estructura de una manera sencilla:
Valuador profesional
↓
elabora el avalúo
↓
Unidad de Valuación
↓
certifica el avalúo
No se trata, por tanto, de una simple relación entre un profesional y su cliente.
Existe una estructura institucional adicional.
¿Y qué hace el Controlador?
El sistema introduce además la figura del Controlador.
Su función está relacionada con la revisión y certificación de los avalúos que corresponden a la Unidad de Valuación.
Las reglas de autorización establecen las condiciones y responsabilidades aplicables a esta figura.6
No necesitamos desarrollar aquí toda su regulación.
Para nuestros propósitos basta comprender que el sistema mexicano incorpora controles adicionales al trabajo individual del valuador profesional.
Esto ayuda a explicar por qué el avalúo, dentro de este régimen, no es simplemente un informe producido por cualquier persona que conozca el mercado inmobiliario.
Es un producto sometido a una estructura profesional e institucional específica.
El avalúo dentro del crédito garantizado
¿Por qué existe toda esta estructura?
Porque el avalúo cumple una función concreta dentro del sistema de créditos garantizados a la vivienda.
La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado regula determinadas operaciones de crédito en las que un inmueble constituye una garantía.
En este contexto, conocer el valor del inmueble es fundamental para la operación.
El artículo 7 de la Ley establece que los avalúos de los inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda deben ser realizados por peritos valuadores autorizados por la Sociedad Hipotecaria Federal. También faculta a la SHF para establecer, mediante reglas de carácter general, los términos y condiciones para obtener la autorización y la metodología para la valuación de los inmuebles.7
Aquí encontramos una de las claves para entender el sistema.
La ley establece quién puede realizar el avalúo y otorga a la SHF un papel en la definición de las condiciones y metodología aplicables.
Por ello, el avalúo no debe analizarse aisladamente del propósito para el cual se produce.
La metodología de valuación
La SHF ha emitido reglas específicas que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
Estas reglas tienen por objeto establecer una metodología que debe observarse en la realización y certificación de los avalúos correspondientes.8
Aquí encontramos una distinción que merece ser conservada:
la metodología se refiere a la valuación; el documento resultante es el avalúo.
La diferencia puede parecer pequeña, pero permite comprender cómo está organizado conceptualmente el sistema.
La valuación es el trabajo técnico.
El avalúo es el dictamen que expresa su resultado dentro del régimen correspondiente.
¿Es «avalúo» lo mismo que «tasación»?
Ahora podemos comparar México con Perú.
En el RNT peruano, tasación es el término utilizado para denominar el procedimiento mediante el cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza un bien para fijar su valor conforme al Reglamento.
En el régimen mexicano que estamos estudiando, valuación designa la actividad profesional y avalúo el dictamen que contiene la conclusión de valor.
Por tanto, podemos encontrar una correspondencia funcional, pero no una equivalencia terminológica absoluta.
Una tasación peruana y un avalúo mexicano pueden cumplir funciones comparables.
Pero pertenecen a sistemas normativos diferentes.
Por eso, una traducción profesional cuidadosa no debería decir simplemente:
«Tasación en Perú significa avalúo en México.»
Es mejor decir:
«La tasación peruana y el avalúo mexicano pueden cumplir funciones comparables, pero cada término debe interpretarse dentro de su respectivo marco normativo.»
¿Y qué relación tiene «valuación» con valuation?
Aquí la comparación con las IVS resulta especialmente interesante.
En las IVS encontramos el término valuation.
En México encontramos valuación.
La proximidad lingüística es evidente.
Ambas palabras describen una actividad relacionada con la determinación de valor.
Pero nuevamente debemos evitar una equivalencia automática.
En las IVS, valuation es un concepto perteneciente a un estándar internacional basado en principios.
En el régimen mexicano estudiado, valuación se encuentra integrada en una estructura jurídica e institucional específica, particularmente en relación con los créditos garantizados a la vivienda.
Podemos afirmar que existe una correspondencia conceptual muy cercana entre ambos términos.
Pero el significado completo depende del marco en el que se utilice.
¿Y el «valuer» de las IVS?
La comparación profesional es igualmente interesante.
Tenemos:
Perú: perito tasador.
México: valuador profesional / perito valuador.
IVS: valuer.
Los tres pueden realizar actividades relacionadas con la determinación del valor.
Pero las categorías no deben considerarse jurídicamente idénticas.
El perito tasador peruano está definido por el RNT.
El valuador profesional mexicano está sujeto a los requisitos y autorizaciones del régimen mexicano correspondiente.
El valuer es la denominación utilizada por las IVS para el profesional que realiza una valuación dentro de ese estándar.
La correspondencia entre ellos es, por tanto, principalmente funcional y conceptual.
No necesariamente jurídica.
Una diferencia importante: el documento
La comparación se vuelve todavía más interesante cuando observamos el resultado documental.
En las IVS hablamos de un valuation report.
En el régimen mexicano estudiado hablamos de un avalúo.
En Perú encontramos documentos de tasación.
Podemos representarlo de forma sencilla:
| Marco | Actividad | Profesional | Resultado documental |
|---|---|---|---|
| Perú — RNT | Tasación | Perito tasador | Documento/informe de tasación |
| México — régimen SHF | Valuación | Valuador profesional / perito valuador | Avalúo |
| IVS | Valuation | Valuer | Valuation report |
Esta tabla tiene una finalidad exclusivamente explicativa.
No constituye una tabla de equivalencias jurídicas.
Su propósito es mostrar que diferentes sistemas pueden organizar de manera distinta la actividad, el profesional y el producto documental.
La importancia del contexto
Después de analizar estos términos podemos comprender mejor por qué las traducciones literales pueden resultar problemáticas.
Imaginemos que un profesional peruano recibe un documento mexicano titulado «Avalúo».
Si simplemente traduce la palabra como «tasación», probablemente entenderá la idea general.
Pero si necesita determinar quién está habilitado para emitirlo, quién debe certificarlo, qué metodología debe utilizarse o cuál es su efecto dentro de una operación crediticia, la traducción ya no es suficiente.
Necesita comprender el sistema normativo mexicano que está detrás del documento.
Lo mismo ocurre en sentido contrario.
Un profesional mexicano que encuentre un informe de tasación elaborado en Perú debe conocer el significado que tiene el término dentro del RNT.
Y un usuario internacional que reciba cualquiera de los dos documentos necesita saber bajo qué estándar y bajo qué jurisdicción fue elaborado.
La terminología es, en este sentido, una puerta de entrada al análisis profesional.
Tres palabras, tres funciones
Podemos volver ahora a nuestra pregunta inicial.
¿Qué significan valuación, valuador y avalúo?
Dentro del régimen mexicano analizado:
Valuación es la actividad profesional de determinar el valor de un inmueble.
Valuador profesional es el profesional que cumple los requisitos y cuenta con la autorización correspondiente.
Avalúo es el dictamen de valor elaborado por el valuador profesional y certificado por la Unidad de Valuación.
A esto se añaden otras figuras, como el Controlador, que participa dentro del sistema de revisión y certificación.
No son simplemente distintas palabras para decir lo mismo.
Forman parte de una estructura profesional e institucional.
Una comparación que nos ayuda a entender
La comparación entre Perú, México e IVS nos permite construir un pequeño mapa.
En Perú, el RNT habla de:
tasación → perito tasador.
En México, dentro del régimen de créditos garantizados a la vivienda:
valuación → valuador profesional / perito valuador → avalúo.
En las IVS:
valuation → valuer → valuation report.
Estas correspondencias son útiles para orientarnos, pero no deben confundirse con equivalencias jurídicas.
Cada sistema responde a sus propias normas, instituciones y finalidades.
La lección terminológica
La comparación entre Perú y México nos deja una enseñanza que será útil durante toda la Serie 1:
En valoración profesional, no basta con saber qué significa una palabra. Hay que saber quién la utiliza, dentro de qué norma y para qué finalidad.
Tasación, valuación y avalúo pertenecen a un mismo universo profesional, pero pueden cumplir funciones diferentes según el país y el régimen aplicable.
Lo mismo ocurre con perito tasador, valuador profesional, perito valuador y valuer.
La terminología profesional no es solamente una cuestión de estilo.
Puede revelar quién está habilitado, qué procedimiento se ha seguido, qué documento se ha producido y bajo qué marco debe interpretarse su conclusión.
Qué debemos recordar
En México, valuación es un término plenamente incorporado al lenguaje profesional y normativo.
En el régimen federal de créditos garantizados a la vivienda, la legislación reconoce al valuador profesional y establece un sistema de autorización relacionado con la Sociedad Hipotecaria Federal.[^1][^7]
El avalúo es, dentro de este régimen, un dictamen de valor elaborado por un valuador profesional y certificado por una Unidad de Valuación.[^2]
La Unidad de Valuación y el Controlador forman parte de la estructura institucional que interviene en la certificación y control de los avalúos.[^5][^6]
La SHF establece reglas específicas sobre la metodología aplicable a la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.[^8]
Por tanto, no debemos traducir automáticamente:
tasación = avalúo
ni:
perito tasador = perito valuador = valuador profesional = valuer.
Puede existir correspondencia funcional, pero las categorías pertenecen a marcos diferentes.
La principal lección es sencilla:
Las palabras de la valoración viajan entre países, pero no siempre conservan exactamente el mismo significado.
Notas
- Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, artículo 3, fracción IX — Valuador profesional. La ley define al valuador profesional y establece los requisitos de formación y autorización correspondientes.
Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado — Cámara de Diputados ↩︎ - Reglas de autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación, definición de «Avalúo». Define el avalúo como el dictamen elaborado por los valuadores profesionales sobre el valor de los inmuebles y certificado por la Unidad de Valuación.
Reglas de autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación — Diario Oficial de la Federación ↩︎ - Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado — régimen de autorización. Véanse especialmente los artículos 7, 7 Bis y 7 Ter.
Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado — Cámara de Diputados ↩︎ - Sociedad Hipotecaria Federal — Dirección de Registro de Valuación Inmobiliaria. Información institucional y trámites relacionados con Unidades de Valuación, Valuadores Profesionales y Controladores.
Dirección de Registro de Valuación Inmobiliaria — SHF ↩︎ - Reglas de autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación — definición de «Unidad de Valuación». La norma define la Unidad de Valuación como la persona moral inscrita como tal ante la Sociedad Hipotecaria Federal.
Reglas de autorización — Diario Oficial de la Federación ↩︎ - Reglas de autorización de valuadores profesionales y unidades de valuación — «Controlador». Establecen los requisitos y funciones correspondientes al Controlador dentro del sistema de valuación.
Reglas de autorización — Diario Oficial de la Federación ↩︎ - Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, artículo 7. Establece el régimen aplicable a los avalúos de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda y la autorización de los peritos valuadores por la SHF.
Ley — artículo 7 y régimen de valuación ↩︎ - Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Establecen la metodología aplicable a la valuación y su relación con la realización y certificación de avalúos.
Reglas de metodología para la valuación de inmuebles — Diario Oficial de la Federación ↩︎
En el próximo artículo
¿Qué significa «valor de mercado» y por qué no siempre es el precio?
Hasta ahora hemos estudiado las palabras que describen el proceso, el profesional y el documento.
Pero todavía falta una de las palabras más importantes de toda la profesión:
valor.
Decimos «valor de mercado», «valor comercial», «precio», «valor razonable», «valor de inversión» y muchas otras expresiones.
¿Son todas formas diferentes de decir cuánto vale un bien?
No.
En el próximo artículo comenzaremos a separar valor y precio, una distinción fundamental para comprender cualquier informe de tasación o valuación.
