¿Necesito una tasación, una valuación o un avalúo?
Cuando una persona necesita conocer cuánto vale un inmueble, es habitual que formule una pregunta aparentemente sencilla:
«¿Necesito una tasación, una valuación o un avalúo?»
La duda es comprensible. Las tres palabras se utilizan en distintos países y contextos para referirse a actividades relacionadas con la determinación del valor de un bien.
Sin embargo, no son necesariamente sinónimos.
A lo largo de esta serie hemos visto que valoración, valuación, tasación, avalúo y valorización pertenecen a contextos diferentes. Algunas expresiones tienen un uso técnico y normativo específico; otras tienen un significado más amplio; y algunas describen fenómenos distintos de la determinación profesional del valor.
Por eso, la respuesta no consiste simplemente en escoger una palabra.
La verdadera pregunta es:
¿Para qué necesito conocer el valor del inmueble y en qué contexto se utilizará esa determinación?
La finalidad, la jurisdicción y el marco aplicable son los que permiten establecer qué corresponde hacer y qué denominación resulta apropiada.
¿Por qué existen tantos términos?
El valor de un inmueble puede necesitarse por razones muy diferentes.
Una persona puede querer saber cuánto vale su vivienda antes de venderla. Una empresa puede necesitar determinar el valor de un terreno para tomar una decisión de inversión. Una entidad pública puede requerir una tasación para una finalidad determinada. Una institución financiera puede necesitar un valor para respaldar una operación crediticia.
La pregunta económica puede parecer la misma:
«¿Cuánto vale?»
Pero el contexto puede ser completamente diferente.
Y cuando cambia el contexto, pueden cambiar también la base de valor, las reglas aplicables, los requisitos profesionales, el contenido del informe y los efectos que tendrá la conclusión de valor.
Por eso, no existe una única palabra que pueda considerarse universalmente correcta en todos los países y para todas las finalidades.
Las diferencias terminológicas no son necesariamente contradicciones.
Muchas veces reflejan la evolución histórica de distintas profesiones y sistemas jurídicos que han desarrollado sus propias formas de referirse a una actividad funcionalmente semejante.
La primera pregunta no es «¿cómo se llama?», sino «¿para qué lo necesito?»
Esta es probablemente la idea más importante para quien solicita un servicio profesional.
Antes de preocuparse por si debe pedir una «tasación», una «valuación» o un «avalúo», conviene explicar para qué necesita conocer el valor.
No es lo mismo determinar el valor de un inmueble para decidir si conviene venderlo que hacerlo para una finalidad financiera regulada.
Tampoco es lo mismo conocer un valor para tomar una decisión interna de inversión que presentar un documento que tendrá determinados efectos frente a una entidad pública o privada.
La finalidad puede determinar qué marco debe aplicarse.
Por eso, cuando una persona contacta a un profesional, una buena pregunta no es necesariamente:
«¿Me puede hacer una tasación?»
Puede ser mucho más útil comenzar diciendo:
«Necesito conocer el valor de este inmueble para…»
y explicar la finalidad.
A partir de allí, el profesional podrá determinar qué tipo de valoración corresponde, qué base de valor resulta pertinente y qué documento debe emitirse.
La precisión comienza con la pregunta correcta.
Si estoy en Perú: ¿tasación o valuación?
En el Perú, esta distinción tiene además un componente histórico.
El Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado en 2007 utilizaba la expresión «tasación o valuación» y denominaba al profesional «perito valuador».
Sin embargo, ese reglamento fue sustituido por el Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado mediante la R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA.
El reglamento vigente utiliza como terminología normativa «tasación» y «perito tasador».1
Por ello, cuando hablamos del régimen actual del Reglamento Nacional de Tasaciones peruano, la denominación correcta es tasación y el profesional es el perito tasador.
Esto no significa que la palabra «valuación» sea incorrecta en español ni que carezca de significado profesional.
La palabra continúa utilizándose en otros países y forma parte de la terminología internacional de la actividad de valoración.
Lo importante es no confundir el uso general de una palabra con su denominación normativa dentro de una jurisdicción determinada.
En otras palabras:
«Valuación» puede ser una denominación técnicamente válida en determinados contextos, pero en el marco del RNT peruano vigente la denominación normativa es «tasación».
Esta diferencia también explica por qué pueden encontrarse documentos peruanos antiguos que hablan de «valuación» o de «perito valuador».
No necesariamente estamos ante una contradicción.
Puede tratarse simplemente de una referencia a un régimen normativo anterior.
¿Y qué ocurre en España?
El caso español demuestra por qué no conviene establecer equivalencias demasiado rígidas.
En España coexisten los términos valoración y tasación, y ambos tienen usos técnicos.
La Orden ECO/805/2003, que regula las normas de valoración de determinados bienes inmuebles y derechos para determinadas finalidades financieras, utiliza expresamente conceptos como valoración, tasación, tasador y valor de tasación.2
La propia norma establece distintos métodos técnicos de valoración y, al mismo tiempo, regula el valor de tasación y los informes y certificados en los que se formaliza.
Por ello, sería incorrecto afirmar simplemente que en España «se dice valoración y no tasación».
La realidad es más precisa.
Valoración es un término técnico de uso amplio, mientras que tasación adquiere una significación normativa especialmente definida cuando se actúa dentro de determinados ámbitos regulados.
Así, un profesional español puede hablar de métodos de valoración y, al mismo tiempo, elaborar un informe de tasación cuyo resultado sea un valor de tasación.
No existe contradicción entre ambas expresiones.
El significado depende del contexto en el que se utilizan.
¿Y qué significa «avalúo» en México?
México ofrece otro ejemplo interesante.
En el régimen federal de créditos garantizados a la vivienda, la legislación utiliza los conceptos valuador profesional, avalúo y Unidad de Valuación.3
En este contexto, la valuación constituye la actividad profesional relacionada con la determinación del valor, mientras que el avalúo es el dictamen correspondiente dentro del régimen regulado.
La estructura es, por tanto, diferente de la que encontramos actualmente en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
Pero hay que hacer una precisión importante.
No debemos convertir esta correspondencia en una equivalencia universal para todo México.
Decir que «avalúo es la palabra mexicana para tasación» sería demasiado simplista.
El término tiene un significado que depende del contexto normativo y profesional en el que se utiliza.
Por eso, cuando comparamos Perú y México, podemos encontrar una correspondencia funcional entre determinadas actividades, profesionales y documentos, pero no necesariamente una equivalencia jurídica entre sus denominaciones.
¿Qué ocurre con las IVS?
En el ámbito internacional, las International Valuation Standards (IVS) utilizan el término valuation.
El IVSC define valuation como el acto o proceso de determinar una estimación de valor de un activo o pasivo mediante la aplicación de estándares de valoración.4
También utiliza el término valuer para referirse al profesional que realiza la valoración con las cualificaciones, capacidad y experiencia necesarias para hacerlo de manera objetiva, imparcial y competente.
La terminología internacional puede, por tanto, representarse conceptualmente así:
valuation → valuer → valuation report
Pero no debemos traducir mecánicamente esta estructura a la legislación de cada país.
Las IVS proporcionan estándares internacionales para la actividad de valoración.5 La denominación legal del profesional, sus requisitos de habilitación y el tipo de informe reconocido pueden depender de la legislación de cada jurisdicción.
Por eso, valuation puede tener una correspondencia funcional con valoración, valuación o tasación, dependiendo del contexto.
Pero no constituye por sí mismo la denominación jurídica de ninguno de esos sistemas nacionales.
Una misma propiedad puede necesitar diferentes valoraciones
Hay una idea que ayuda mucho a entender todo esto.
Imaginemos un mismo departamento.
Físicamente es el mismo inmueble.
Pero las preguntas que podemos hacer sobre él son diferentes.
¿Cuánto vale en el mercado?
¿Cuánto vale para una determinada finalidad financiera?
¿Cuál es su valor dentro de un proceso administrativo?
¿Cuánto valía en una fecha pasada?
¿Cuál es el valor de un determinado derecho sobre el inmueble?
No necesariamente existe una única respuesta válida para todas esas preguntas.
El valor depende de qué se está valorando, para qué finalidad, en qué fecha y bajo qué base de valor.
Por eso, pedir simplemente «el valor del inmueble» puede ser insuficiente en un contexto profesional.
El tasador o valuador necesita conocer qué pregunta debe responder.
La propiedad puede ser la misma.
La finalidad puede cambiar.
Y con ella puede cambiar la naturaleza de la valoración y el resultado que corresponde obtener.
¿Y dónde queda la «valorización»?
Aquí conviene recuperar lo que vimos en el artículo anterior.
Valorizar no es otra forma de decir tasar.
Cuando decimos que un inmueble «se ha valorizado», estamos describiendo una evolución favorable de su valor.
El término puede utilizarse para hablar de los efectos de una nueva infraestructura, una transformación urbana, una mejora del inmueble, un cambio en sus posibilidades de uso o una modificación de las condiciones del mercado.
Pero la valorización no constituye por sí misma una actividad profesional de determinación de valor.
Por eso, podemos decir:
Un inmueble se valorizó.
Y luego preguntar:
¿Cuánto vale ahora?
La primera afirmación describe un cambio.
La segunda plantea una valoración.
Esta diferencia es fundamental para evitar que «valorización» se convierta en un término genérico para cualquier actividad relacionada con el valor.
Entonces, ¿qué debería pedir?
En la práctica, quien necesita conocer el valor de un inmueble no tiene por qué dominar toda esta terminología.
Su responsabilidad principal es explicar correctamente la necesidad.
Por ejemplo:
«Quiero conocer el valor de mercado de mi inmueble porque estoy evaluando venderlo.»
o:
«Necesito determinar el valor del inmueble para una operación financiera.»
o:
«Necesito un documento de valor para presentarlo ante una determinada entidad.»
Con esa información, el profesional podrá identificar el contexto y determinar qué corresponde.
En Perú, si se trata de una tasación comprendida en el ámbito del Reglamento Nacional de Tasaciones, corresponderá hablar de tasación y de perito tasador.
En otro país o bajo otro régimen, la denominación puede ser diferente.
Por eso, no es el cliente quien necesariamente debe escoger entre las palabras; debe explicar la finalidad que necesita satisfacer.
El profesional debe encargarse de traducir esa necesidad al lenguaje técnico y normativo correspondiente.
Una misma actividad, diferentes nombres
Podemos resumir las principales correspondencias que hemos estudiado en esta serie:
| Contexto | Actividad o concepto | Profesional | Resultado o documento |
|---|---|---|---|
| IVS | Valuation | Valuer | Valuation report |
| Perú — RNT vigente | Tasación | Perito tasador | Informe Técnico de Tasación |
| España — determinados ámbitos regulados | Valoración / tasación | Tasador | Informe o certificado de tasación |
| México — régimen federal de crédito garantizado a la vivienda | Valuación | Valuador profesional | Avalúo |
| Lenguaje inmobiliario general | Valorización | — | Aumento o evolución del valor |
Esta tabla debe leerse con una advertencia:
Las correspondencias son funcionales y terminológicas; no significan equivalencia jurídica entre los distintos sistemas.
Esta es probablemente la conclusión más importante de toda la serie.
Las palabras pueden parecer equivalentes cuando observamos la función general que cumplen.
Pero cuando entramos en un determinado ordenamiento jurídico, los términos pueden tener requisitos, alcances y efectos diferentes.
Tres preguntas antes de solicitar una determinación de valor
Si hubiera que conservar solamente tres preguntas de todo este artículo, serían estas:
¿Dónde se utilizará el resultado?
¿Para qué finalidad necesito conocer el valor?
¿Qué efectos tendrá esa determinación?
Con esas tres preguntas podemos situar correctamente la necesidad.
A partir de allí, el profesional podrá determinar la base de valor pertinente, el marco técnico o normativo aplicable y el documento que corresponda.
La terminología deja entonces de ser una fuente de confusión.
Se convierte en una consecuencia del contexto.
La palabra correcta depende del contexto
Después de recorrer esta primera serie, podemos responder finalmente a la pregunta que da título a este artículo.
¿Necesito una tasación, una valuación o un avalúo?
Depende.
No porque las palabras sean intercambiables, sino precisamente porque cada una adquiere su significado dentro de un determinado contexto profesional, normativo y jurisdiccional.
En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones vigente habla de tasación y perito tasador.
En las IVS encontramos valuation y valuer.
En España conviven valoración y tasación, con significados que dependen del contexto.
En México encontramos valuación y avalúo dentro de determinados regímenes, entre ellos el de los créditos garantizados a la vivienda.
Y en el lenguaje inmobiliario general hablamos de valorización cuando describimos un aumento o evolución favorable del valor.
No existe, por tanto, una jerarquía en la que una palabra sea «más correcta» que las demás.
Existe un término apropiado para cada contexto.
Conclusión
Durante esta primera serie hemos recorrido cinco palabras que suelen aparecer juntas cuando hablamos del valor de los bienes:
valoración, valuación, tasación, avalúo y valorización.
Ahora podemos distinguirlas.
Valoración es un término técnico amplio para referirse a la determinación o estimación de valor.
Valuación es una denominación utilizada profesionalmente en distintos países y sistemas, pero cuyo significado concreto depende del contexto.
Tasación es el término normativo utilizado actualmente por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y adquiere también significados específicos en determinados ámbitos regulados de otros países.
Avalúo es una denominación utilizada en distintos países y que, en el régimen mexicano analizado, identifica el dictamen de valor dentro de un marco específico.
Y valorización describe la evolución o aumento del valor, no la actividad profesional destinada a determinarlo.
Por eso, la pregunta correcta no es solamente:
«¿Tasación, valuación o avalúo?»
La pregunta correcta es:
«¿Qué necesito conocer, para qué finalidad y dentro de qué contexto?»
Cuando esa pregunta está clara, la terminología deja de ser un problema.
Y eso es precisamente lo que debe hacer el lenguaje técnico: ayudarnos a expresar con precisión qué estamos haciendo, qué estamos determinando y qué significado tiene el resultado obtenido.
Notas
- Perú — Reglamento Nacional de Tasaciones. R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento Nacional de Tasaciones, y sus modificaciones posteriores. La terminología vigente utiliza «tasación» y «perito tasador».
Ministerio de Vivienda — R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA ↩︎ - España — Orden ECO/805/2003. Norma que regula las normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Regula conjuntamente valoración, tasación, tasadores, métodos técnicos de valoración y valor de tasación.
BOE — Orden ECO/805/2003 ↩︎ - México — Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado. Marco federal en el que se regulan los créditos garantizados a la vivienda, los valuadores profesionales y los avalúos.
Cámara de Diputados — legislación sobre crédito garantizado ↩︎ - International Valuation Standards Council (IVSC) — Standards Glossary. Fuente para la terminología internacional de valuation, valuer, value, price y market value.
IVSC — Standards Glossary ↩︎ - International Valuation Standards Council (IVSC) — International Valuation Standards. Marco internacional de referencia para la actividad de valoración, sus bases, enfoques y métodos.
IVSC — International Valuation Standards ↩︎
En el siguiente artículo
Con este artículo termina la Serie 1 — El lenguaje de la tasación.
Hemos comenzado preguntándonos si valuación, valoración, valorización y tasación significan lo mismo. Hemos recorrido las IVS y las particularidades de Perú, México y España, y hemos llegado a una conclusión sencilla: las palabras relacionadas con el valor no son necesariamente intercambiables; su significado depende del contexto.
Pero todavía queda una pregunta más fundamental.
Hemos hablado muchas veces de valor.
Ahora corresponde detenernos en esa palabra.
¿Qué significa realmente «valor» cuando hablamos de un inmueble?
En el siguiente artículo comenzaremos una nueva serie de Conocimiento MC para explorar precisamente esa cuestión.
