¿Qué es una tasación hipotecaria?
Una tasación hipotecaria es una valoración realizada en el contexto de una operación de financiación con garantía inmobiliaria. Su finalidad es diferente a la de una tasación destinada simplemente a conocer el valor de un inmueble para una compraventa u otra decisión.
Cuando una persona solicita un crédito hipotecario, es habitual que la entidad financiera solicite una tasación del inmueble que será ofrecido como garantía.
Esto puede generar una idea bastante sencilla:
«El banco quiere saber cuánto vale la propiedad para decidir cuánto me puede prestar».
La idea es correcta, pero necesita algunas precisiones.
Una tasación realizada para una operación hipotecaria no debe entenderse simplemente como una tasación común a la que se le ha añadido la palabra «hipotecaria».
La finalidad del encargo es diferente y, cuando se trata de entidades sujetas a la regulación de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), existen además reglas específicas sobre la valuación de las garantías.
Por eso, para comprender una tasación hipotecaria es necesario distinguir entre el valor del inmueble, el valor de referencia de la garantía y el valor que la regulación financiera considera recuperable mediante su eventual realización.
Una tasación para una finalidad específica
Como vimos en los primeros artículos de esta serie, una tasación siempre responde a una finalidad concreta.
No se valora un inmueble exactamente de la misma manera para todas las situaciones.
En una operación de financiación hipotecaria, la valoración está relacionada con la necesidad de conocer y sustentar el valor de un bien que será utilizado como garantía de un crédito.
En el Perú, el Reglamento Nacional de Tasaciones establece el marco técnico general para la tasación de bienes.1 A este marco se suman, cuando corresponde, las disposiciones de la SBS aplicables a la valuación de garantías de las entidades sujetas a su supervisión.
Por eso, cuando hablamos de «tasación hipotecaria», estamos describiendo principalmente una valoración realizada para una finalidad específica de financiación y garantía, más que una categoría autónoma definida con ese nombre por el RNT.
Esta distinción es importante porque permite comprender algo que veremos a lo largo de toda la serie:
La finalidad de una valoración influye en la forma en que debe interpretarse su resultado.
Los International Valuation Standards también reconocen la financiación garantizada (secured lending) como uno de los usos para los que puede realizarse una valoración y establecen que el alcance del encargo y la base de valor deben ser apropiados para el uso previsto.2
La misma propiedad puede, por tanto, ser objeto de una valoración para una compraventa y de otra para una operación de financiación, sin que esto signifique necesariamente que una de ellas sea incorrecta.
¿Para qué sirve?
La tasación proporciona a la entidad financiera información sobre el inmueble que se propone como garantía.
Esta información contribuye a la evaluación de la calidad y suficiencia de la garantía y, dentro del conjunto de elementos que considera la entidad, a la gestión del riesgo asociado al crédito.
Pero existe una confusión que debemos evitar:
El valor de una propiedad no determina por sí solo cuánto dinero prestará el banco.
Una entidad financiera también debe evaluar aspectos relacionados con el solicitante del crédito, las características de la operación y sus políticas y criterios de riesgo, de acuerdo con la regulación que le resulte aplicable.
De hecho, la regulación de la SBS establece que, en la evaluación crediticia, el criterio básico es la capacidad de pago del deudor, mientras que las garantías tienen carácter subsidiario.3
Por eso, una tasación de S/ 500 000 no significa que la entidad necesariamente vaya a prestar S/ 500 000, ni tampoco que exista un porcentaje universal que deba aplicarse automáticamente a ese valor.
La tasación responde a una pregunta relacionada con el valor del bien.
La decisión crediticia responde a una pregunta mucho más amplia:
¿En qué condiciones y bajo qué nivel de riesgo resulta razonable otorgar este crédito?
La garantía es una parte de esa decisión, no la decisión completa.
Del valor comercial al valor de realización
Aquí aparece una diferencia especialmente importante en el caso peruano.
En una tasación inmobiliaria podemos obtener una conclusión de valor comercial, que el RNT define como el valor obtenido mediante el estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en la fecha de tasación.4
Pero, cuando una entidad financiera evalúa una garantía dentro del marco regulatorio de la SBS, entra en juego otro concepto:
el valor neto de realización.
La Resolución SBS N.º 11356-2008 establece que la valuación de las garantías se basa en el valor neto de realización, entendido como el valor que la empresa espera recuperar mediante una eventual venta o ejecución del bien, considerando los gastos adicionales necesarios para realizarlo.5
En el caso de los inmuebles, la regulación exige que la valuación se efectúe mediante una tasación comercial con suficientes antecedentes de respaldo respecto de los precios utilizados y señala que deben considerarse preferentemente ventas recientes de bienes similares, junto con las fuentes y consideraciones que sustentan el valor determinado.6
Podemos representarlo de manera sencilla:
Mercado → tasación comercial → valor comercial de referencia → valor neto de realización de la garantía
Esto no significa que cada una de estas expresiones sea simplemente otro nombre para la anterior.
La tasación comercial es el trabajo de valoración.
El valor comercial es una conclusión obtenida mediante el análisis del mercado.
El valor neto de realización responde a una finalidad diferente: estimar cuánto espera recuperar la entidad mediante una eventual venta o ejecución de la garantía, considerando los costos y gastos asociados.
Por eso, valor comercial y valor neto de realización no deben confundirse.
¿Por qué el valor de realización puede ser diferente?
Imaginemos que una tasación comercial concluye que un inmueble tiene un determinado valor.
Si ese inmueble constituye una garantía crediticia, la entidad financiera no necesariamente puede asumir que recuperará exactamente ese importe en una eventual ejecución.
La realización de una garantía puede implicar circunstancias distintas de las de una venta normal.
La regulación SBS exige considerar el bien en la situación en que se encuentre, así como los gastos adicionales necesarios para su realización. Entre estos pueden encontrarse, según corresponda, conceptos como impuestos, comisiones y otros costos vinculados a la venta o ejecución.7
Por eso, el valor utilizado para evaluar la capacidad de recuperación de la garantía puede ser diferente del valor comercial del inmueble.
No significa que el inmueble haya cambiado de valor simplemente porque existe un crédito hipotecario.
Significa que estamos respondiendo otra pregunta.
Podemos plantearlo de esta manera:
Valor comercial:
¿Cuál es el valor del inmueble a partir del análisis del mercado, bajo las condiciones y fecha de la tasación?
Valor neto de realización de la garantía:
¿Cuánto espera recuperar la entidad mediante una eventual venta o ejecución de la garantía, considerando las condiciones de realización y los gastos necesarios?
Son preguntas relacionadas, pero no idénticas.
La regulación también establece un criterio estrictamente conservador para la determinación del valor neto de realización, sustentado en información confiable y en las condiciones vigentes del mercado.8
En determinados documentos y disposiciones de la regulación SBS aparece también la expresión valor de realización inmediata (VRI) vinculada al valor neto de realización. Este concepto debe interpretarse dentro del contexto regulatorio específico en el que se utiliza y no como un simple «precio de venta rápida» fijado arbitrariamente.9
Lo importante para quien lee una tasación es comprender que una valoración destinada a una operación hipotecaria puede estar sometida a criterios adicionales relacionados con la realización de la garantía.
¿Qué debemos recordar?
Una tasación hipotecaria no es simplemente una tasación que determina cuánto dinero prestará un banco.
Es una valoración realizada en el contexto de una operación de financiación con garantía inmobiliaria, cuya finalidad debe ser tenida en cuenta al interpretar su resultado.
En el Perú, cuando resulta aplicable la regulación de la SBS, debemos distinguir entre el valor comercial del inmueble y el valor neto de realización de la garantía.
Podemos resumirlo así:
La tasación permite determinar y sustentar un valor; la regulación financiera establece cómo debe considerarse ese valor dentro de la evaluación de la garantía.
Y hay una segunda idea que conviene conservar:
El valor de la garantía no determina por sí solo el monto del crédito.
La entidad financiera debe evaluar también la capacidad de pago del deudor y los demás elementos relevantes de la operación.
Comprender estas diferencias permite leer una tasación hipotecaria con mayor precisión y evita una de las confusiones más habituales: pensar que el valor de una propiedad, el valor de la garantía y el monto del préstamo son necesariamente la misma cifra.
No lo son.
Notas
- Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por R.M. N.º 172-2016-VIVIENDA y normas modificatorias, artículo 1 y disposiciones generales. ↩︎
- International Valuation Standards (IVS), edición efectiva desde el 31 de enero de 2025, IVS 101, Scope of Work, e IVS 102, Bases of Value. ↩︎
- Resolución SBS N.º 11356-2008, Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones, disposiciones sobre evaluación crediticia y garantías. ↩︎
- Reglamento Nacional de Tasaciones, artículo 3, numeral 3.2, subnumeral 33, definición de «Valor Comercial». ↩︎
- Resolución SBS N.º 11356-2008, numeral 3, «Valuación de Garantías», y numeral 3.2, sobre el valor neto de realización. ↩︎
- Resolución SBS N.º 11356-2008, numeral 3.5, sobre la valuación de inmuebles mediante tasación comercial y antecedentes de respaldo de los precios utilizados. ↩︎
- Resolución SBS N.º 11356-2008, numeral 3.2, sobre el valor neto de realización y los gastos adicionales necesarios para realizar el bien. ↩︎
- Resolución SBS N.º 11356-2008, numeral 3.2, sobre el carácter estrictamente conservador de la determinación del valor neto de realización. ↩︎
- Resolución SBS N.º 0332-2023 y normas SBS relacionadas, en cuanto utilizan la expresión «valor neto de realización o valor de realización inmediata (VRI)» en el contexto de la realización de determinados bienes. ↩︎
En el siguiente artículo
Ya sabemos que una tasación es un trabajo profesional y que, en determinadas operaciones, existen requisitos específicos para quien realiza la valoración.
Esto nos lleva a una pregunta fundamental:
¿Quién puede realizar una tasación inmobiliaria?
